후순위아파트담보대출 고민중이라면 꼭 읽어보세요

 

이번 정권은 전 정권의 강력한 부동산대책과 주택담보대출 규제를 완화한다는 공략을 강조했었죠. 실제로 이런저런 규제 완화가 있었는데요. 눈에 띄는 것은 주담대 LTV 완화였습니다. 하지만 청년,신혼부부 등 무주택 실수요자의 내 집 마련 시에만 규제지역과 무관하게 80%로 완화해준다는 내용으로 이미 주택을 보유중인 사람들은 혜택이 없습니다.

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LTV와 함께 주담대 규제의 핵심 지표인 DSR은 완화 없이 기존대로 진행되기 때문에 이번주 금요일 7월부터는 3차DSR 규제가 적용되며 가계의 총 부채가 1억원만 넘어도 은행권은 40%, 보험사는 50%가 적용됩니다. 아주 단순하게 계산해 부채가 1억원만 넘어도 연봉 1억원인 사람은 연간 상환해야 하는 총 부채의 원리금이 4천만원 또는 5천만원을 초과해 대출을 받을 수 없다는 내용입니다.

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사실상 소득이 적은 사람들은 은행이나 보험사에서 담보대출을 받기 어렵다는거죠.

 

 

 

 

 

가장 먼저 규제 내용과 지역 확인부터, 이용 어렵다면 후순위까지 고민해보자

때문에 규제가 강화될수록 은행권 이용이 어려운 사람들이 늘어나고, 은행권에서 2금융권으로, 2금융권에서 3금융권으로 점점 밀려나는 풍선효과가 두드러지게 나타나고 있는데요. 이로 인해 이용자가 늘고 있는 상품이 바로 후순위아파트담보대출입니다.

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일반적으로 내 집 마련 시 처음으로 받았던 은행, 보험사 담보대출을 '선순위', 그 뒤로 타 금융사에서 추가로 받은 담보대출을 '후순위'라고 하는데, 그 횟수에 따라 2순위 3순위라고 부르기도 합니다.

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당연하지만 해당 아파트의 시세를 초과해서 대출을 받을 수는 없고, 은행이나 보험사에서는 LTV 규제로 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 규제지역에 따라 KB시세의 40%~60% 한도까지만 받을 수 있으며, 이마저도 시세 9억원을 초과하면 더 줄어들기 때문에 이를 초과해 자금을 마련해야 하는 경우 비은행권의 후순위 추가담보대출이 이용됩니다.

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* 지역별 아파트담보대출 LTV를 알기 위해서는 투기지역 투기과열지구 청약조정지역이 어디이며, 이 지역에 따라 LTV 규제가 몇 %인지, 그 외 세부적인 조건에 따라 어떤 차이가 발생하는 지를 알아야 하는데요. 아래 두개의 표를 확인해보세요.

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청약조정대상지역(투기지역 투기과열지구 포함)
서울특별시	25개區 전역
경기도	전역(일부 지역* 제외) *남양주시(화도읍·수동면·조안면), 용인시 처인구(포곡읍, 모현·백암·양지·원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리),안성시(일죽·죽산·삼죽·미양·대덕·양성·고삼·보개·서운·금광면),광주시(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 양주(백석읍, 남·광적·은현면), 김포시(통진읍, 대곶·월곶·하성면), 파주(문산·파주·법원·조리읍, 월롱·탄현·광탄·파평·적성·군내·장단·진동·진서면),연천시, 동두천시(광암·걸산·안흥·상봉암·하봉암·탑동동), 포천시, 가평시, 양평시, 여주시, 이천시
인천광역시	중구(을왕·남북·덕교·무의동 제외), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
부산광역시	해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구광역시	수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(가창·구지·하빈면, 논공·옥포·유가·현풍읍 제외)
광주광역시	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전광역시	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
울산광역시	중구, 남구
세종특별자치시	행정중심복합도시 건설 예정지역
충청북도	청주시(낭성·미원·가덕·남일·문의·남이·현도·강내·옥산·북이면, 내수읍 제외)
충청남도	천안시 동남구(목천읍, 풍세·광덕·북·성남·수신·병천·동면 제외)·서북구(성환·성거·직산읍,입장면 제외), 논산시(강경·연무·성동·광석·노성·상월·부적·연산·벌곡·양촌·가야곡·은진·채운면 제외), 공주시(유구·이인· 탄천·계룡·반포·의당·정안·우성·사곡·신풍면 제외)
전라북도	전주시 완산구·덕진구
전라남도	여수시(돌산읍, 율촌·화양·남·화정·삼산면 제외), 순천시(승주읍, 황전·월등·주암·송광·외서·낙안·별량·상사면 제외), 광양시(봉강·옥룡·옥곡·진상·진월· 다압면 제외)
경상북도	포항시 남구(구룡포·연일·오천읍, 대송·동해·장기·호미곶면 제외), 경산(하양·진량·압량읍, 와촌·자인·용성·남산·남천면 제외)
경상남도	창원시 성산구

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주택구입자금대출 LTV		투기지역 투기과열지구		청약조정지역		기타지역
		LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
실수요자		50%	50%	60%	60%	70%	없음
1주택자 처분 조건	9억 이하	40%	40%	50%	50%	60%	없음
	9억 초과	20%		30%
무주택 실수요자 조건		* 투기지역 투기과열지구는 주택 가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 8천만원 이하(생애 최초 주택 구입은 9천만원 이하) * 청약조정지역은 주택 가격 5억원 이하, 부부합산 연소득 8천만원 이하(생애 최초 구입은 9천만원 이하) => 현 정부의 규제 완화로 실수요자 요건 및 소득 기준도 달라질 수 있습니다.

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다음으로 후순위아파트담보대출의 특징을 소개드립니다.

일반적으로 개인 법인사업자는 저축은행에서 관련 상품을 찾아볼 수 있습니다. 하지만 이런 저런 이유로 저축은행 이용이 어려운 사업자와 개인(직장인 프리랜서 주부 무직자 등)은 대부업체에서 가능한 상품을 비교하게 됩니다.

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대부 아파트후순위담보대출 한도는 LTV DSR 규제와 무관하게 아파트 시세의 85%~95%까지, 한동짜리 아파트 및 노후 아파트와 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산은 금융사별 감정가의 약 75%~85% 까지 추가로 이용할 수 있습니다.

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앞서 이용중인 선순위담보대출을 공제하고, 세를 준 경우엔 세입자의 보증금까지 공제한 후 나머지 한도 내에서 이용할 수 있는데, 업체에 따라 대출 원금을 공제하는 곳, 채권최고액(등기설정된 금액으로 대출원금의 약 120%~140%)을 공제하는 곳 등 차이가 있으니 이 부분도 꼭 확인이 필요합니다.

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또한 아파트가 아닌 부동산의 감정가는 매매가(또는 실거래가)보다 30%~40% 적게 나오는 경우가 많아 업체별 감정가가 높은 곳을 이용할 때 보다 큰 금액을 이용할 수 있으니 이 부분도 꼭 비교가 필요합니다.

 

 

 

 

 

그 외 대표적인 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

● 후순위담보대출 금리는 7%~20%로 업체의 조건과 차주의 세부 조건에 따라 차등 적용됩니다.

● 수령 가능 금액은 최저 1천만원부터 최대 20억원입니다.

● 이용 기간은 6개월 1년 2년 3년입니다.

● 이자 상환 방법은 만기일시상환입니다.

● 필요 서류는 등본/원초본, 국세지방세 완납증명서, 인감증명서, 전입세대열람원 및 소득증빙서류(직업에 따라 다릅니다.)이며 조건에 따라 필요서류가 추가될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

후순위아파트담보대출은 다양한 경우에 이용됩니다.

▶ 내 집 마련 시 보금자리론 디딤돌 적격대출 및 일반 은행 보험사 주담대 만으로는 자금이 부족한 경우

▶ 은행 보험사에서 LTV DSR 규제로 생활자금 사업운영자금 등 마련이 어려운 경우

▶ 다주택자 또는 규제 적용되는 일시적 1가구 2주택자의 전세퇴거자금 해결

▶ 은행 주담대 약정 위반 시 해결

▶ 저신용자 연체자 개인회생자 압류 가압류 등 금융 취약계층의 부채 관리

▶ 세입자 동의 없이 자금 마련

▶ 고금리 부채 통합 및 추가 자금 마련

▶ 다주택자의 추가 주택 구입

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사실상 어떤 목적으로도 이용 가능하니 1금융권 2금융권 이용에 제한이 있는 분들이라면 급전, 개인대출 등에 현혹되기 보다는 우선적으로 제도권 금융사인 대부업 조건을 확인해보세요.

 

 

 

 

 

금융플러스 홈페이지를 방문하면 후순위아파트담보대출을 이용한 다양한 사례를 확인할 수 있습니다.

 

사례 1. 경기도 직장인의 부채 통합 사례

컨설팅 전
대출	금액	평균 금리	월이자
은행 아파트담보대출	27,200만원	연 2.35%	532,667원
캐피탈 신용	4,200만원	연 13.9%	486,500원
카드론	2,800만원	연 16.9%	349,333원
합계	3억4200만원	연 4.96%	1,413,500원
컨설팅 후
은행 아파트담보대출	27,200만원	연 2.35%	532,667원
대부 후순위담보대출	8,000만원	연 8.5%	566,667원
결과	대환 후 1,000만원 자금 마련, 연 3,770,000원 이자 절감

투기과열지구 경기도 수원시에 본인 명의 아파트를 소유한 직장인의 사례로, 신용 5등급 연봉 4200만원이었습니다. 보금자리론을 이용하는 것 외 고금리 부채를 급하게 이용한 후 이자 부담을 느껴 이를 정리하기 위해 문의를 했고, 컨설팅 효율적인 부채 통합을 해 이자를 낮춰 연 370만원이 넘는 이자 절감과 생활자금까지 마련한 사례입니다.

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사례 2. 성남시 개인사업자의 연체 해결 사례

컨설팅 전
대출	금액	평균 금리	월이자
저축은행 아파트담보대출	95,000만원	연 6.5%	5,145,833원
대부 후순위담보대출	5,000만원	연 24%	1,00,000원
합계	10억원	연 7.37%	6,145,833원
컨설팅 후
저축은행 아파트담보대출	95,000만원	연 6.5%	5,145,833원
대부 담보대출 대환	6,500만원	연 15%	825,000원
결과	대환 후 1,600만원 자금 마련, 연 2,100,000원 이자 절감

서울시 양천구 신용 8등급 학원 운영 개인사업자의 사례로, 시세 12억1천만원의 아파트에 79% 비율로 저축은행담보대출과 84%의 대부후순위 상품을 이용하던 중 연체가 발생 해 이를 해결하기 위해 문의를 남겼습니다. 컨설팅 후 연체 시 이용 할 수 있는 대부 개인사업자 아파트후순위담보대출로 대환 해 이자 절감을 하고 여유자금으로 연체 해결을 한 사례입니다.

 

 

 

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이렇게 금융플러스 자료를 토대로 후순위 담보대출 관련 정보를 소개드렸습니다.

핵심을 정리해보면, 현재 은행 보험사에 적용되는 강력한 LTV DSR 규제로 집이 있어도 대출을 받기 어려운 사람들이 많다는 것.

이를 해결하기 위해 규제가 적용되지 않는 비은행권 후순위 상품 이용이 늘고 있다는 것.

높은 한도, 낮은 문턱은 장점이지만 높은 금리는 주의가 필요하다는 것.

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등이 있겠습니다.

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요즘은 문자뿐만 아니라 페북 인스타 카톡 등 SNS 등을 이용한 각종 금융사기가 성행하고 있다는데요. 이용 전 정상적인 업체인지 확인하는 것이 매우 중요합니다.

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금융사고 없이 안전하게, 내 상황에 적합한 대부업체 아파트담보대출을 이용하고자 고민중이라면? 금융플러스를 추천드립니다.

 

 

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