서울-경기 39곳, ‘15억 초과 주택 담보대출 금지’ 규제 그대로
21일 금융권에 따르면 서울 전 지역과 경기 등 39곳은 26일 이후에도 투기과열지구 지정이 유지된다. 이 지역에서는 9억 원 이하 주택에 대해선 LTV 40%가, 9억 원 초과분에 대해선 LTV 20%가 적용된다. KB국민은행 시세 기준으로 12억 원인 아파트를 구입할 때 최대 4억2000만 원까지 주택담보대출을 받을 수 있다는 의미다. 15억 원 초과 주택에 대해선 금융권 대출이 아예 금지된다.
이 지역에서는 총부채상환비율(DTI)도 40%까지만 인정된다. 연소득이 8000만 원인 대출자라면 연간 원리금 상환액이 3200만 원을 넘을 수 없다는 뜻이다.
조정대상지역인 서울과 경기, 인천, 세종시 등 60곳에서는 이보다 완화된 대출 규제가 적용된다. 9억 원 이하 주택은 LTV 50%가, 9억 원 초과분에 대해서는 30%가 적용된다. KB 시세 12억 원인 아파트를 살 때 최대 5억4000만 원까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 이 지역에서는 DTI도 50%까지 인정된다.
또 투기과열지구와 조정대상지역에서는 실거주 목적으로만 주택담보대출을 받을 수 있다. 1주택자여도 실거주를 하지 않거나 2주택 이상 다주택자가 신규 주택을 구입할 때는 주택담보대출을 받을 수 없다.
(중략)
가장 큰 걸림돌은 LTV DSR 규제
지난 9월 전격적으로 지방 규제지역들이 해제되었습니다. 하지만 서울과 경기도 주요 지역들은 여전히 투기지역 투기과열지구로 묶여있고, 강력한 LTV DSR 규제가 적용되고 있어 여전히 주담대 이용에 걸림돌이 되고 있습니다.
올해 7월부터 DSR(총부채원리금상환비율)이 은행권 40%, 보험사 50%로 강화되었습니다. 은행에서 받은 주택담보대출 및 신용대출 등 총 부채가 1억원을 넘어가면 연간 원리금 상환액이 연소독의 40%를 넘길수 없다는 내용으로 고연봉자가 아니고서는 주택담보대출 한도를 최대로 활용하기 어렵습니다.
규제 없이, 목적 무관하게 후순위로 해결 가능
디딤돌 보금자리론 적격대출뿐만 아니라 일반 은행 보험사 주담대도 모두 DSR LTV DTI 등 상품별 규제가 적용되고 있기 때문에 내 집 마련 시 잔금이 부족한 경우, 보유중인 아파트 빌라 오피스텔 등 부동산으로 생활안정자금대출 이용이 어려운 경우 등 문제가 발생합니다.
이를 해결할 방법 중 하나, 사실상 유일한 방법이 후순위 주택담보대출입니다.
저축은행 캐피탈 대부업 등 비은행권 금융사에서 이용 가능하며,
투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 규제지역과 무관하게
LTV DSR 규제 무관하게
주택 보유수 무관하게
소득 무관하게
이용 목적 무관하게
이용할 수 있어 영끌부터 생활자금/사업자금 마련까지 효율적으로 해결할 수 있습니다.
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후순위주택담보대출 조건은 다음과 같습니다.
아파트 한도 : KB 시세 ~95%
빌라 오피스텔 등 한도 : 감정가 ~85%
금리 : 7%~20% 차주 조건에 따라 차등 적용
가능 금액 : 1천만원~20억원
대출 기간 : 6개월~3년
상환방법 : 만기일시상환
으로 필요서류는 은행 주담대와 동일합니다. LTV DSR 규제가 없어 주택보유수 등 확인이 필요하지 않기 때문에 은행 주담대 실행이 1주일~10일 정도 걸리는 반면 후순위주담대는 하루 이틀 안에도 실행 가능합니다.
업체별 이용 조건 및 한도 금리 차이가 매우 큰 후순위 주택담보대출은 직접 금융사별 비교를 하는 것이 쉽지 않습니다. 최근엔 불법대부로 인한 피해사례도 증가하고 있어 안전하게 이용하기 위해서는 금융플러스와 같은 대부중개업체를 이용해 정식 등록 된 대부업체 후순위 주택담보대출 상품만 비교하는 것이 유리합니다.
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