50년 만기 주담대 도입...득일까 실일까
정부, 청년·신혼부부에 50년 만기 보금자리론 적용
만기 늘면 DSR 낮아져 대출 한도에 여유 생겨
다만 갚아야 하는 총 원리금은 더 늘어날 수 있어
은행권 "차주별 상황에 맞춰 전략적으로 활용해야"
50년 만기로 대출한도 최대한 늘려 주택 구입한 뒤
향후 소득 늘면 만기 짧은 상품으로 대환하라고 조언
정부가 만 34세 이하와 신혼부부를 대상으로 50년 만기의 정책모기지를 도입하기로 한 가운데, 은행권은 해당 상품의 장단점을 비교하며 전략적으로 선택해야 한다고 조언한다.
만기가 기존 40년에서 50년으로 늘면 매달 원리금 상환액이 줄고 총부채원리금상환비율(DSR)이 감소해 대출한도가 증가할 순 있으나, 결국 갚아야 하는 총 원리금은 더 많아질 수 있기 때문이다.
이는 보금자리론·적격대출의 최장 만기를 기존 40년에서 50년으로 늘리는 것이 골자다. 적용 대상은 만 34세 이하 청년, 결혼 7년 이내 신혼부부다.
정부가 만기를 10년이나 더 늘린 이유는 청년·신혼부부들이 DSR규제를 최대한 피할 수 있도록 하기 위해서다.
DSR이란 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. 현행 규정상 총대출액 1억원을 초과한 사람은 은행 DSR 40%를 적용 받는다. 연 소득에서 대출 원리금을 갚는 비용이 40%를 넘으면 대출이 불가하다는 뜻이다.
앞서 정부는 LTV를 완화하고 DSR 규제는 유지하기로 했다. 이 때문에 소득이 높을수록 대출 받기 유리하다는 비판이 나왔다.
(중략)
이미 부동산 보유중인 사람은 규제 완화 없는 상황
부동산담보대출 이용을 계획중인 분들은 최근 규제 완화 소식에 관심을 기울일 수 밖에 없는데요. 과연 기존 LTV규제, DSR규제가 어떻게 완화될지, 나에겐 어떤 장점이 있을지 기대가 큰 상황입니다.
하지만 기대감이 너무 높았기 때문일까요? 현재까지는 아쉽게도 극적인 완화는 없는 상태입니다. 신혼부부 청년 대상 LTV 80% 완화 및 보금자리론 적격대출의 만기를 40년에서 50년으로 늘리는 것이 가장 눈에 띄며, 그 외 이미 주택을 보유중인 사람과 다주택자는 LTV DSR 규제가 기존대로 적용되기 때문입니다.
일반 은행의 부동산 담보대출도 속속 40년 50년 만기 상품이 출시되고 있어 현재 DSR 규제를 보다 완화해주는 효과가 있다고 하지만 결국 차주가 부담해야하는 이자 총액이 늘어나는 것으로 무조건 좋아할 것은 아니기 때문입니다.
현재는 지역에 따라 LTV 달라진다
현재 부동산담보대출의 가장 큰 규제 항목은 LTV입니다. 2020년 6월 17일 발표된 부동산대책의 내용으로 무려 21번째 부동산대책이었습니다. 부동산 시장의 풍선효과를 근절하기 위해 규제지역을 추가로 지정하면서 갭투자, 다주택자의 추가 주택 구입 등을 원천적으로 차단하기 시작했습니다.
이로 인해 전국의 모든 지역은 규제지역(청약조정지역)과 비규제지역(기타지역)으로 나뉘고 규제지역은 투기성의 정도에 따라 투기지역>투기과열지구>청약조정지역으로 세분화 됐습니다. 서울 경기 인천 등 투기성이 높은 지역이 대부분 투기지역 투기과열지구에 들어가고 그 외 부산 대구 등 지방 대도심이 청약조정지역에 속하게 됩니다.
현재 투기지역 투기과열지구의 부동산 담보대출 LTV는 40%~50%, 청약조정지역 LTV는 60%, 기타지역은 70%로 차등 적용되며, 해당 한도 내에 들어오더라도 소득 대비 부채 비율에 따라 DSR 규제가 적용되기 때문에 매매 목적이든 생활자금 목적이든 은행권에서 부동산담보대출을 이용하는 것은 매우 어려운 상황입니다.
비은행권 추가담보대출은 LTV DSR 규제 없이 가능
그렇다면 보유중인 아파트 빌라 오피스텔 다세대주택 단독주택 등 부동산으로 LTV DSR 규제 없이 담보대출 한도를 넉넉하게 이용하는 방법은 없을까요? 수도권이 아닌 지방 아파트는 LTV가 조금 높은 것 외엔 다른 장점이 없을까요?
그렇습니다. 지방 아파트담보대출이라고 해서 LTV가 10% 높은 것 외엔 어떤 장점도 없는 상황입니다. 즉 지방 아파트매매 빌라매매 목적으로 담보대출을 받는 경우에도 시세의 70%를 초과할 수 없으며, 이미 지방의 아파트 빌라 등 부동산을 보유하고 있는 사람들도 이 한도를 초과해 부동산담보대출을 받을 수 없습니다.
이 규제와 무관하게, 한도를 초과해 자금을 마련할 수 있는 방법은 규제 적용이 없는 금융권에서 부동산추가담보대출을 이용하는 것 뿐입니다.
대부 아파트추가담보대출 한도는 아파트 시세의 95% 한도 까지 추가로 이용 가능하며, 빌라는 감정가의 85%까지 이용할 수 있습니다. 대부업은 LTV 규제가 없으니 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 및 기타지역 무관하게 이용할 수 있어 수도권아파트나 지방아파트나 차이 없이 추가 한도 이용이 가능합니다.
또한 DSR 규제가 없기 때문에 소득 증빙이 가능한 개인사업자 직장인은 물론 소득증빙이 적거나 불가능한 프리랜서 현금수령자 주부 무직자 고령자 퇴직자도 이용 할 수 있습니다. 단 조건이 좋을수록 이용할 수 있는 한도가 높아지고 금리가 낮아지는 차등 적용 방식이기 때문에 정확한 이용 조건은 업체별 심사가 필요합니다.
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지방 아파트 매매를 하려는 다주택자, 세입자 퇴거자금 규제로 보증금반환이 필요한 다주택자, 생활자금이 필요한 주부, 사업자금이 필요한 자영업자, 부채 통합이 필요한 다중채무자부터, 연체자 개인회생자 신용불량자까지 전국 어디든 아파트 빌라 등 부동산을 보유하고 있다면 대부업체 부동산담보대출 조건을 비교해 가능한 곳을 찾을 수 있습니다.
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