팔까 말까… '셈법' 복잡한 노도강 다주택자
"다주택자의 급매물 위주로 거래되고 있는데, 세금폭탄을 피하려는 일시적 1가구 2주택자의 매물도 나오고 있습니다."(서울 도봉구 창동주공3단지 A공인중개사 관계자)
11일 찾은 서울 노원·도봉·강북구 등 이른바 노도강 부동산 시장은 대통령직인수위원회의 다주택자 양도소득세 중과 1년 유예 예고에 급매물과 관망세가 교차했다. 세부담이 컸던 강남권을 중심으로 서울 주요 지역은 추가 규제완화 기대감에 집주인들이 매물을 거둬들이는 흐름이지만, 강북권 등 외곽 지역은 다주택자들의 '셈법'이 분주한 분위기다.
다주택자에 부과하는 양도소득세 중과세율 유예조치는 5월 10일 윤석열 정부 출범 이후부터 시행된다. 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대해 중과세율이 아닌 최고 45%의 기본세율을 적용, 한시적으로 세금부담이 줄어든다. 현행 소득세법은 2주택자에 대해 양도세 기본세율(6~45%)에 20%p를, 3주택자에 30%p를 중과한다.
서울 외곽지역인 노도강에서는 다주택자들을 중심으로 한 급매물이 속속 나오고 있다. 특히 올해 보유세 부과 기준일인 6월 1일 전 처분해 1주택자가 돼야 지난해가 아닌 2020년 공시가격이 과세기준이 돼 절세효과를 거둘 수 있어서다.
강북구 SK북한산시티 인근 B공인중개사는 "현금화하려는 다주택자들이 급매물을 내놓고 있다"며 "집값이 계속 오르면 매물이 안 나올 테니 앞으로 집값 추이를 봐야 할 것"이라고 귀띔했다.
반면 추가 규제완화 기대감에 집주인들은 오히려 매물을 거둬들이는 '버티기' 기류도 감지된다.
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서울 노원구 월계시영아파트(미성·미륭·삼호3차) 인근의 C공인중개사는 "양도소득세 중과 유예 방침에도 기본세율 자체가 최고 45%로 높은 편"이라며 "다주택자들은 적극적으로 매도에 나서기보다 새 정부의 부동산 정책을 지켜보자는 분위기가 더 큰 것 같다"고 말했다.
(중략)
LTV 규제 완화되도 혜택 누릴 사람은 한정적
재산 증식, 재테크의 대표주자였던 부동산투자가 갈수록 어려워지고 있습니다. 1주택자 외 2주택 이상 보유한 사람을 다주택자로 보고, 다주택자는 규제지역(투기지역 투기과열지구 청약조정지역)에서 추가로 주택 구입을 할 때 은행 및 보험사에서 주택담보대출 이용이 불가할 뿐마 아니라 그 외 다양한 규제와 세금도 가중되기 때문입니다.
2주택자 3주택자 등 다주택자의 추가 주택 구입은 차치하고서라도 세 준 아파트에서 세입자 퇴거 시 전세퇴거자금 마련이 어렵고, 생활안정자금도 규제가 적용되고 있어, 울며 겨자먹기로 보유주택을 처분하는 사람들, 버티고 버티며 현 정부의 규제 완화를 기다리고 있는 사람들로 나뉘고 있습니다.
은행 및 보험사는 2주택 이상 보유 시 제한 크다
우선 앞서 말했다시피 2주택자가 추가로 아파트 빌라 등 추가구입 시 규제지역에서는 주택담보대출 이용이 불가합니다. 그 외 비규제지역에서는 정해진 LTV만큼 담보대출이 나오지만 다주택자가 추가로 주택을 구입하는 경우는 대부분 투자의 목적인데 비규제지역은 투기성이 떨어지기 때문에 이런 경우는 많지 않습니다.
전세퇴거자금은 생활안정자금과 묶어서 볼 수 있는데 2주택 이상 보유한 경우 세입자의 보증금만큼 한도가 나오는 것이 아니라 연간 물건당 생활안정자금 목적으로 1억원까지만 이용할 수 있기 때문에 이 금액으로 부족한 부분은 다른 방법으로 채워야합니다. 현재 서울 경기 인천 등 수도권 아파트 값이 국평 기준 10억원을 넘는 상황이니 전세가율을 감안하더라도 1억원으로는 퇴거자금에 턱없이 부족한 것이 사실입니다.
주택담보 생활안정자금은 말 그대로 생활비, 사업운영자금, 부채 통합 등 다양한 목적으로 쓰일 수 있으며, 추가 주택 구입에는 이용이 불가합니다. 수시로 이용 현황 및 주택보유 현황을 체크하고 있으며 위약 시 주택담보대출 금액 전액 환수 및 향후 수년간 제도권 금융사의 대출 이용이 불가해지는 만큼 꼭 지켜야합니다.
규제로 자금 부족하다면 규제 없는 금융권 활용하자
이렇게 목적에 따라 이용 자격 및 가능 금액이 달라지는 1,2금융권 2주택자 주택 아파트담보대출은 7월부터는 DSR이 한 번 더 강화되면서 더 문턱이 좁아질 예정입니다. 총 부채가 1억원만 넘어가도 은행 주택담보대출은 DSR 40%, 보험사 주택담보대출은 DSR 50%가 적용되기 때문에 사실상 고소득자가 아니면 1,2금융권 주택 아파트담보대출 이용이 어려워게 됩니다.
해결 방안은 규제가 아직까지 약하게 적용되거나(저축은행) 적용되지 않는 금융사(P2P 캐피탈 대부 등)를 이용하는 것입니다. 아파트 빌라 오피스텔 등 담보가 확실하기 때문에 이용이 수월하며, 규제가 적용되지 않기 때문에 2주택자의 아파트추가구입대출, 다주택자의 전세퇴거자금대출 및 생활안정자금대출도 LTV DSR 규제와 무관하게 자체 심사를 통해 이용할 수 있습니다.
대부 2주택자아파트담보대출 한도는 KB시세의 85%~95%까지 후순위 이용이 가능하며, 빌라 오피스텔 단독 다세대 등 2주택자주택담보대출 한도는 감정가의 75%~85%까지 이용할 수 있습니다. 금리는 약 7%대부터 시작하며 차주의 신용점수 부채내역 소득 등 세부 조건에 따라 최대 20%까지 차등적용 됩니다.
대부 2주택자 담보대출은 주택 보유 수와 무관하며, 개인사업자 직장인 등 소득이 있는 사람들, 주부 무직자 고령자 은퇴자 등 무소득자, 신용점수 500점(신용등급 기준 7등급 이하) 이하 저신용자, 개인회생자, 단기연체자, 신용불량자 등 열악한 조건이어도 일부 이용 가능한 곳을 찾을 수 있습니다.
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