규제지역 해제되면 서울 아파트매매잔금대출 한도 해결될까?

 

규제지역 해제로 LTV 완화, 문제는 역시 DSR

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어제 아주 핫! 한 뉴스가 나왔습니다. 바로 부동산규제지역의 해제인데요. 기존 서울 경기도 과쳔시 성남시 하남시 광명시 등 남아있던 규제지역에서 강남구 서초구 송파구 용산구 네개 지역을 제외하고 모두 해제를 했습니다.

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여기에 더해 민간 택지 분양가 상한제 지정도 해제, 수도권 전매제한은 10년에서 3년으로 축소(비수도권은 4년에서 1년으로), 중도금대출 12억원 기준 폐지, 청약 당첨 1주택자의 기존주택 처분 의무 폐지 등 규제 완화도 있었습니다.

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1월 5일 부터 적용되는 이 규제로 정확히 어떤 부분들이 달라지고 나에겐 어떤 영향이 있는지 궁금해하는 사람들이 많을텐데요. 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 부동산 거래 전반에 영향이 있으니 꼼꼼히 확인한 후 진행을 해야 합니다.

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금융플러스에서는 그 중 규제 지역이 해제된 서울 과천 성남 하남 광명 등 지역에서 아파트매매잔금대출을 받을 때 한도가 어떻게 달라지는지 간단하게 안내드립니다.

 

 

 

 

 

고소득자 아니라면 가능 금액 늘릴 수 없다

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투기지역/투기과열지구는 은행 및 보험사의 아파트매매잔금대출 한도, LTV가 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%가 적용되며, 청약조정대상지역에서는 각각 50%, 30%가 적용되는데, 규제지역에서 해제가 되면 서울에서 아파트 매매를 할 때도 무주택자/1주택 처분조건인 경우 LTV 70%까지, 1주택자는 60%까지 높아집니다.

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최근 아파트 시세가 빠르게 하락하고 있으니 어찌보면 내 집 마련의 최적기라고 생각할 수 있는데 문제는 DSR입니다.

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이번 규제 완화 내용에도 DSR 완화/해제는 없으며, 결국 아무리 서울 아파트매매잔금대출 한도가 높아져도 요즘처럼 금리가 높은 상황에서 DSR을 충족하지 못하면 최대 한도를 받을 수 없다는 것이 문제입니다.

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지난해 1월부터 적용된 DSR 2단계 규제는, 총대출액이 2억원을 넘으면 연간 원리금상환액이 연소득의 40%를 초과할 수 없다는 내용(은행 40%, 보험사 50%)로 현재는 3단계 규제로 총대출액이 1억원만 넘어도 적용됩니다.

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즉, 은행 보험사에서 대출을 받아 서울 아파트 매매를 계획중인 모든 사람은 DSR을 적용 받고, 아주 간단하게 예를 들어 연소득 5천만원인 직장인이 아파트매매잔금대출 3억원을 금리 5%, 30년 원리금균등상환방식으로 실행할 경우 DSR은 38.65%가 나옵니다. 그 외 아무런 부채가 없다는 조건이죠.

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현재는 은행 금리가 7%에 이르는 상황으로 3억원 이상을 받기 위해서는 연소득이 더 높아야지만 가능하니 결국 고소득자가 아니고서는 규제지역 해제에 따른 LTV 완화가 도움이 되지 않는 상황​입니다.

 

 

 

 

 

부족한 한도는 후순위로, 비교는 금융플러스에서

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LTV는 문제가 없는데 여전히 DSR로 부족한 아파트매매잔금대출 한도... 해결 방법도 동일합니다.

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LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융권(저축은행 캐피탈 대부업 등)에서 매매 잔금 후순위대출을 이용해 매매 당일 부족한 금액을 채우는 방법입니다.

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분양 아파트 입주 시 부족한 잔금도 보존등기가 난 상태라면 이용 가능하며, 업체에 따라서는 저신용자 연체자도 이용 가능할 수 있습니다.

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일반적으로 아파트 매매인 경우 KB 시세의 90% 한도까지, 빌라 오피스텔 등 매매인 경우 업체별 감정가의 80% 한도까지 후순위 이용이 가능하지만, 최근 빠르게 집값이 하락하면서 후순위 업체들도 가능 한도를 줄이고 있는 추세입니다.

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또한 금리 인상에 따라 후순위 업체들의 수익이 줄어들고 있는 상황으로 최근엔 담보대출을 중지하는 업체들도 빠르게 늘고 있어 이용 시 정확한 업체 정보가 필요하며, 금융플러스 무료 상담을 이용하면 한 번에 비교가 가능합니다.

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아파트 매매 잔금 부족 뿐만 아니라 보유중인 아파트 빌라 등 부동산을 이용해 추가 자금을 마련해야 하거나, 세입자 있는 집으로 동의 없이 자금 마련, 전세퇴거자금 등 규제로 해결이 안된다면 금융플러스에서 빠르고 정확하게 업체별 조건을 비교해보세요.

 

 

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