아파트매매 빌라 매매 시 디딤돌 보금자리론 실행 후 잔금 부족해 추가대출 받아야 한다면?

 

'1.6억→1.1억' 하루새 확 준 주담대 한도…"막차 탈걸" 한숨

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#. 기존에 4000만원 한도로 마이너스통장을 보유한 A씨. 경기 용인 소재 6억원짜리 아파트를 구입하려 은행에 주택담보대출(주담대)을 문의했는데 당장 7월부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화된다는 안내를 받았다. A씨가 신청하려는 대출은 2억4000만원, A씨의 연소득은 4000만원. A씨는 무사히 대출을 받을 수 있을까.

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7월1일부터 3단계로 강화된 DSR 규제가 시행되면서 대출 소비자의 한숨이 깊어질 전망이다. 전체 대출자의 29.8%가 3단계 DSR 규제 대상자가 될 것으로 추산된다. 3명 중 1명이 규제에 걸리는 꼴이라 대출시장에 큰 변화가 예상된다.

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현행 2단계에선 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 규제 대상이 되지만 7월부터는 총 대출액 기준이 1억원으로 대폭 낮아진다. 1억원을 초과하는 대출을 받으려면 연간 원리금상환액 비율이 소득의 40%(은행은 40%, 비은행은 50%)를 넘지 않아야 한다.

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A씨의 사례로 DSR 계산기를 두드려보면 A씨에게 나오는 주담대 한도는 7월부터 1억1040만원 밖에 되지 않는다. 지난해까진 신청한 대로 2억4000만원의 주담대를 모두 받을 수 있었지만 2단계 DSR 규제가 적용된 올 1월부터는 대출금액이 1억6000만원으로 확 줄었고 3단계 규제가 시행되는 7월부터는 가능한 한도가 더 쪼그라들었다.

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DSR 규제에 더해 금리가 오를 대로 오르면서 대출 한도를 함께 갉아먹었다. 원금 아닌 원리금상환액으로 DSR를 계산하기 때문이다. 신용등급 2등급인 A씨의 마이너스통장 금리가 이미 4.58%로 올랐고 신규 주담대 금리는 3.79%로 적용된 것을 가정한 경우다. 30년 분할상환, 원리금 균등방식으로 갚으려는데도 연간 원리금상환액을 나눠보니 규제를 피하기 어려웠다.

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만약 기준금리 추가 인상 등으로 대출 금리가 더 오를 경우 A씨의 대출 형편은 더욱 어려워진다. A씨가 연말에 주담대를 신청하려는데 12월까지 마통 금리가 5.58%, 주담대 금리가 4.79%로 각각 치솟을 경우(연말까지 기준금리 1%포인트 인상 가정) 가능한 대출액은 9170만원으로 확 줄어든다.

(중략)

출처 머니투데이 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2022063017301450234

 

근래 아파트매매 빌라매매 등 내 집 마련을 계획중인 분들이라면 7월부터 강화된 DSR 규제 소식을 알고 계실텐데요. DSR의 취지가 소득이 있는 만큼, 갚을 수 있는 만큼만 대출을 해준다는 것이기 때문에 고소득자가 아닌 대부분의 사람들은 은행이나 보험사에서 받을 수 있는 주택구입잔금대출 한도가 줄어들게 됐습니다.

 

 

 

 

 

생애최초 구매자 제도개선 전후 비교 [은행업감독규정 등 개정 및 시행(22.3분기)]

	현행	개선
요건	생애 최초 + 생초 外 무주택	생초 外 무주택	생애 최초
주택가격	투기지역, 투기과열지구 9억, 조정 지역 8억 이하		제한 없음
소득(부부)	생초 1억, 무주택 9천 이하	9천 이하	제한 없음
LTV	투기지역, 투기과열지구 6억 이하 60%, 6억 ~ 9억 조정지역 5억 이하 70% 5억 ~ 8억 60% / 기타지역 70%		80%
DTI	60% 이하
DSR	총 대출 1억 초과시 40%(2금융권 50%) 이하
대출한도	4억		6억

 

'뉴스에서는 LTV 완화를 해서 한도가 더 늘었다던데요?'

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3분기 중 늘어나게 될 주담대 LTV 규제 완화는 주택구입 시 생애최초 구입자에 한해 규제지역(투기지역 투기과열지구 청약조정지역)과 소득 무관하게 시세의 80%까지 풀어주겠다는 뜻입니다. 대출금도 기존 4억원에서 6억원으로 늘어나게 됩니다.

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하지만 어디까지나 생애최초 내 집 마련 대상자만 해당되며, 6억원까지 확대한다고 해도 서울 경기 수도권 주요 도시의 국평 아파트 시세가 10억원을 훌쩍 넘는 상황에서 이 규제완화만으로 내 집 마련이 가능한 사람들은 그리 많지 않을 것으로 보입니다.

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결국 대부분의 아파트매매잔금대출 빌라매매잔금대출 이용 예정자들은 LTV 완화와는 무관하게 더 조여진 DSR의 영향을 받으며, 눈을 낮춰 내 집 마련을 하거나 부족한 매매잔금을 해결해, 즉 영끌을 할 방법을 찾아야하는 상황임은 동일합니다.

 

 

 

 

 

구분		보금자리론	적격대출	디딤돌대출
지원대상	대상자	성년	성년	성년
	연소득	(일반) 7천만원↓ (신혼가구)8천5백만원↓ (다자녀가구) 최대 1억원↓	제한없음	(일반) 6천만원↓ (생초, 신혼, 2자녀 이상)7천만원↓
	주택수	무주택자, 1주택자	무주택자, 1주택자	무주택자
	처분조건 1주택자	가능(담보주택소재지에 따라 1년 또는 2년 이내 처분)	가능(담보주택소재지에 따라 최대 2년 이내 처분, 투기지역 불가)	불가능
	주택가격	6억원	9억원	5억원
	주택규모	제한없음	제한없음	85㎡(지방 읍, 면 100㎡)
만기		10, 15, 20, 30, 40년	10, 15, 20, 30, 40년	10, 15, 20, 30년
중도상환수수료		3년, 1.2% 슬라이딩	3년, 1.2% 슬라이딩	3년, 1.2% 슬라이딩
상환구조		분할상환(거치기간 없음)	분할상환(1년 거치가능)	분할상환(1년 거치가능)
대출한도		3.6억원 (3자녀 가구 4억원)	5억원	2.5억원 (신혼 2.7억원, 2자녀 이상 3.1억원)
한도제한		최대 DTI 60% 최대 LTV 70% ※ 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출 규제 적용	최대 DTI 60% 최대 LTV 70% ※ 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출 규제 적용	최대 DTI 60% 최대 LTV 70%

 

'그렇다면 내 집 마련 시 많은 사람들이 이용하는 디딤돌 보금자리론 등 정부 지원 상품은 차이가 있나요?'

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금리 측면에서는 일반 은행 및 보험 주택담보대출보다 낮은편이기 때문에 요즘같은 고금리 시기엔 꼭 먼저 체크를 해봐야 합니다. 하지만 금리의 이점이 있는 대신 한도는 줄어들게 됩니다.

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디딤돌은 지방 아파트 빌라 등을 대상으로 최대 2.5억원~3.1억원까지만 받을 수 있고, 보금자리론은 지역 불문 3.6억원~4억원까지만 받을 수 있습니다. LTV가 70%까지 적용되지만 주택의 시세가 높아지면 대출 한도를 초과할 수 없기 때문에 부족한 잔금이 늘어나게 됩니다.

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은행 보험사 주택담보대출 이용 시 보다 더 잔금 해결에 대한 필요성이 높아지게 됩니다.

 

 

 

 

 

'인터넷에 보니까 전액대출 100%대출 이런것도 있던데요?'

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영끌 시 가장 많이, 유용하게 이용하는 해결 방법이 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 비은행권의 후순위담보대출입니다. 아파트매매 시 디딤돌 보금자리론 일반 주담대 실행 후 잔금대출을 비은행권에서 충당하는 방법으로 아파트는 시세의 최대 95% 한도까지, 빌라 오피스텔 단독주택 다세대주택 등 부동산은 감정가의 최대 95%까지 매매 당일 실행할 수 있습니다.

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담보대출은 실제로 받은 대출 원금에 약 120%~130%가 등기상 설정되며 이를 채권최고액이라고 합니다. 이 채권최고액 기준으로 하면 아파트 시세의 100%를 초과하는 경우도 발생할 수 있습니다. 때문에 금융사에서 안내하는 이용 한도가 원금 기준인지 설정금액 기준인지 확인하는 것도 중요합니다.

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비 아파트 매매 시 감정가는 업체마다 차이가 크며, 대부분의 경우 실거래가 보다 감정가가 30%~40% 낮게 나오기 때문에 부족한 잔금이 더욱 커질 수 있으며, 상황에 따라서는 감정가가 높게 나오는 업체를 찾는 것이 중요할 수 있습니다.

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투기과열지구	서울 전 지역
	경기도	과천, 성남(분당, 수정), 광명, 하남, 수원, 안양, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지, 기흥), 동탄2, 안산 단원구(대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외)
	인천시	연수구, 남동구, 서구	세종시
	동탄2 : 화성시 반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리 오산리·장지리·중리·청계리
조정 지역	경기도	고양, 남양주(화도읍, 수동면, 조안면 제외), 화성(서신면 제외), 부천, 안산(단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외), 시흥 용인 처인(포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리· 미평리·좌항리·맹리·두창리 제외), 오산, 안성(일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 금광면 제외), 평택, 의정부시 광주(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외) 양주(백석읍, 남면, 광적면, 은현면 제외), 김포(통진읍, 대곶면 하성면 제외) 파주(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면 적성면, 군내면, 장다면, 진동면, 진서면 제외), 동두천(광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외)
	인천시	중구(을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외), 동구, 미추홀구, 부평구, 계양구
	부산시	해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
	대구시	수성구(동구,서구,남구,북구,중구,달서구 달성군 제외)
	광주시	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
	대전시	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
	울산시	중구, 남구
	청주시	남성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면 제외
	충남	천안 동남구(목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면 제외) 천안 서북구(성환읍, 성거읍, 직산읍, 입장면 제외), 논산시(강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가양고면, 은진면, 채운면 제외), 공주시(유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 장안면, 우성면, 사곡면, 신풍면 제외)
	전주시	완산구, 덕진구
	포항시	남구(구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면, 호미곳면 제외)
	창원시	성산구

 

지난 6월 30일 전격적으로 규제 해제 된 대구 일부지역과 경북 경산, 전남 여수 순천 광양시 등에서 최근 아파트매매 빌라매매 수요가 늘고 있습니다. 이 경우에도 분명 매매잔금 부족 수요가 늘텐데 꼭 이 내용을 확인하시고 대처하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

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