은행 주택담보대출 뒤로 추가대출 나올까요 주담대 LTV 초과 상황입니다

 

거의 모든 분들이 내 집 마련을 할 때 얼마라도 은행에서 주택담보대출을 받아 장만합니다. 또 이 분들 중 일부는 '영끌'이라고 해서 받을 수 있는 최대 한도로 대출을 받아 내 집 마련을 하는데, 까다로운 규제로 잔금이 부족해 이를 충당할 다른 방법을 찾기도 합니다.

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또는 거주중인 아파트로 생활자금이나 사업자금을 마련하기 위해 주택담보대출을 추가로 받기도 하는데 이렇게 두번째 또는 세번째로 받는 대출을 '후순위담보대출' 또는 '추가담보대출' 이라고 합니다.

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언뜻 생각하면 '그냥 은행가서 더 대출 받으면 되는거 아닌가?' 싶지만 사람마다 처한 상황이 다르고 이를 해결할 방법도 다릅니다. 또한 현재 은행 보험사 주택담보대출은 LTV DSR 스트레스DSR 규제가 적용되고 있어 이 안에서만 한도를 이용할 수 있기 때문에 생각보다 많은분들이 자금 부족 문제를 겪고 있습니다.

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금융플러스에서 알아두면 유용한 은행 주택담보대출 뒤로 추가대출 받는 방법을 안내드립니다.

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[1] 은행 주담대 LTV가 남은 경우

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현재 은행 보험사 주택담보대출은 매우 까다롭고 복잡한 LTV DSR 규제가 적용되고 있는데, 애초에 담보대출을 많이 받지 않아 한도의 여력이 남아있는 경우가 여기에 해당됩니다.

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이 때는 최초 받았던 은행 또는 타 은행에서 주택담보추가대출을 이용할 수 있습니다.

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최초 담보대출을 받을 당시보다 현재 금리가 낮다면, 중도상환수수료 부담이 크지 않다면 더 금리가 낮은 은행 주택담보대출로 갈아타기 해 이자 절감을 하면서 추가 한도를 이용하는 것도 가능합니다.

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[2] 은행 주담대 LTV 초과 상태인 경우

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대표적으로 영끌을 한 경우가 여기에 해당됩니다.

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이미 은행이나 보험사에서 쓸 수 있는 주택담보대출LTV(차주의 조건에 따라 아파트 시세 대비 40%~70% 비율로 이용할 수 있습니다)를 최대로 쓰고 있거나 초과한 경우엔 은행 보험사에서 추가대출 이용이 불가능합니다.

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또는, LTV 여력은 있는데 DSR 초과로 안된다는 안내를 받았다면, 은행 DSR 40%보다 보험사 DSR 50%의 조건이 조금 더 유리하니 보험사 주택담보추가대출을 상담 받아 자금을 마련하는 것이 가능합니다.

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그 외의 경우엔 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융사(저축은행 캐피탈 대부업체 등)에서 각 금융사별 조건을 비교해 추가대출을 받을 수 있는데, 업체마다 조건 차이가 매우 크기 때문에 은행 담보대출 이용시보다 더 꼼꼼하게 비교해야 합니다.

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[3] 추가대출 이용 시 주의사항

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이때 주의해야 할 점은, 인터넷에 보면 아파트 시세의 95%까지 주택담보추가대출이 가능하다는 내용을 쉽게 찾아볼 수 있지만 현재는 가능한 곳이 없다고 봐야 합니다. 요즘은 부동산 시장의 불안정함, 대부업 수익률 악화 등 이유로 원금 기준 70%~80% 가능한 곳도 찾기 어려운 상황이니 과장된 광고에 현혹되지 말아야 합니다.

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네이버 다음 등 검색포털에서 '대부업 주택담보대출' 키워드로 뉴스 검색을 해보셔도 문턱이 얼마나 높아졌는데, 얼마나 많은 업체가 문들 닫고 있는지 쉽게 확인할 수 있습니다.

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가능한 곳을 찾았다 하더라도 주택담보대출 금리가 법정 최고 금리인 20%까지 적용될 수 있으니 신중하게 고민하고 이용해야만 합니다.

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[4] 감액 등기, 시세 상승 등 활용

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최초 받았던 주택담보대출을 수년간 상환을 해왔다면 분명히 잔금이 줄어들었을텐데, 등기에 실제 남은 금액을 설정하려면 금융사에 감액 등기를 신청해야 합니다. 예를들어 4억을 빌렸다고 설정된 등기 내용이 3억2천만원을 빌렸다고 수정될테고 그 금액만큼 추가대출을 받을 수 있습니다.

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시세가 오른 아파트는 시세 상승분에 비례해 LTV가 높아지고 그만큼 더 자금 활용이 가능해집니다. 반대로 시세가 떨어진 아파트 빌라 등 부동산은 의도치 않게 LTV 초과 상태가 되고, 만기 시 반환 요청이 들어올 수도 있습니다.

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이렇게 은행 주택담보대출 이용 중 추가대출을 받아야 하는 경우 내 조건에 맞는 해결 방법을 잘 활용해야 더 낮은 금리로, 더 큰 한도를 이용할 수 있습니다.

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LTV DSR 초과로 자금 마련에 어려움을 겪고 있는 주택 보유자라면 금융플러스 무료 상담으로 주담대 추가대출 조건을 확인해보세요.

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주택담보대출의 LTV(Loan to Value Ratio)는 주택 가격 대비 대출 금액의 비율을 나타내며, 여러 요소에 의해 영향을 받습니다. 이 비율은 대출 가능 금액을 결정하는 중요한 기준입니다.

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LTV의 기본 개념

→ 정의: LTV는 주택 가격에 대한 대출 금액의 비율로, 예를 들어 LTV가 70%라면 주택 가격의 70%까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.

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LTV에 영향을 주는 요소

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1. 주택 가격

→ 주택 가격 평가: LTV는 주택의 담보 가치에 따라 결정되며, 이는 한국부동산원 시세, KB부동산 시세, 전문 감정기관의 평가 등을 통해 산정됩니다.

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2. 규제 지역 여부

→ 규제 지역: 규제 지역에서는 LTV가 낮게 설정되며, 비규제 지역에서는 상대적으로 높은 LTV가 적용됩니다. 예를 들어, 규제 지역에서는 LTV가 40%에서 60%까지 적용될 수 있으며, 비규제 지역에서는 최대 70%까지 가능합니다.

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3. 대출자의 소득

→ 소득 기준: 대출자의 연소득이 높을수록 LTV가 높아질 수 있습니다. 예를 들어, 부부 합산 연소득이 9,000만 원 이하인 경우, 주택 가격이 9억 원 이하일 때 규제 지역에서도 LTV 70%를 적용받을 수 있습니다.

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4. 대출자의 주택 보유 현황

→ 무주택자 vs. 다주택자: 무주택자는 규제 지역에서도 높은 LTV를 적용받을 수 있지만, 다주택자는 규제 지역에서 LTV가 제한됩니다. 2023년부터 다주택자도 규제 지역에서 최대 30%의 LTV를 적용받을 수 있게 되었습니다.

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5. DTI 및 DSR 비율

→ **DTI(총부채상환비율)**와 DSR(총부채원리금상환비율): LTV는 DTI와 DSR과 함께 고려되며, 이들 비율이 높을수록 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. DTI는 대출자의 소득 대비 상환 부담을 나타내며, DSR은 모든 부채의 원리금 상환액을 소득으로 나눈 비율입니다.

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LTV는 주택 가격, 규제 지역 여부, 대출자의 소득 및 주택 보유 현황, DTI 및 DSR 비율 등 여러 요소에 의해 영향을 받습니다. 이러한 요소들은 주택담보대출 가능 금액을 결정하는 데 중요한 역할을 하며, 대출을 고려할 때 반드시 이해해야 할 사항입니다. LTV를 잘 이해하고 활용하면 보다 유리한 조건으로 주담대를 받을 수 있습니다.