보증금 보험 가입한 등록 임대주택 47%, 깡통 주택 위험
12일 주택도시보증공사(HUG)를 포함한 국토교통부 산하기관 9곳에 대한 국정감사에선 최근 심각한 사회문제로 떠오른 ‘전세 사기’ 대책 마련을 촉구하는 질타가 쏟아졌다. 보증금 보험에 가입한 임대사업자 보유 주택 중 절반 정도가 ‘깡통 주택’ 위험에 놓여 있고, 일부 기업형 임대사업자는 상습적으로 전세 보증금을 제대로 돌려주지 않는 사고를 내는데도 정부가 별다른 조치를 내놓지 못하고 있다는 것이다.
민홍철 더불어민주당 의원이 HUG에서 제출받은 자료에 따르면, 임대사업자 보증보험에 가입된 등록 임대주택 60만781가구 중 47.7%(28만6609가구)가 임대인 부채 비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다. 부채 비율은 집주인의 대출과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다. 이 비율이 80%를 넘으면 집값 하락 때 집주인이 집을 처분해도 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다. HUG가 세입자에게 대신 돌려준 전세금을 임대인에게 청구하지만, 임대인이 도산하면 결국 정부 재정에 손실이 나는 것이다. 민 의원은 “집값 하락기에 보증 사고가 급증하지 않도록 철저한 관리가 필요하다”고 말했다.
(중략)
증가하는 보증금 사고.. 규제도 한 몫 하고 있다
깡통전세로 인한 전세금반환 관련 사고가 급증하고 있습니다. 대부분의 보증금 사고가 극소수의 임대사업자에 집중되어 있어 이에 대한 관리가 중요하기도 하지만, 보통의 집주인과 세입자간에도 관련 사고가 증가하고 있습니다.
이번 포스팅에서는 주담대 규제, 주택 보유 수 등으로 전세퇴거자금대출을 마련하지 못해 고민중인 경우 이를 해결할 방법을 안내드립니다.
생활안정자금으로 해결해야하는 세입자퇴거자금
언뜻 생각하기에
'세입자가 퇴거할 때 보증금을 돌려주려면, 내 집으로 담보대출을 받아서 돌려주면 되는거 아닌가? 시세도 충분하고, 다음 세입자의 보증금으로 상환하면 되는거 같은데...'
라고 생각 할 수 있지만, 현재 은행 및 보험사의 주택담보대출은 LTV DSR 규제로 지역(투기지역 투기과열지구 청약조정지역 기타지역)에 따라 주택 시세 및 감정가의 40%~60%까지만 대출을 받을 수 있으며, 소득 대비 부채 비율에 따라서도 이용 가능 여부와 한도가 차등 적용됩니다.
여기에 특정 조건 하 일시적 1가구 2주택자와 2주택 이상 보유한 다주택자는 LTV의 여유가 있더라도 연간 물건당 2억원까지만 가능한 주택담보생활안정자금대출을 받아 보증금을 반환해야 하는데, 현재 서울 경기 인천 등 국평 아파트 시세가 10억원 수준인 것을 감안하면 2억원만으로는 보증금 반환이 어려운 것이 사실입니다.
결국, 애초에 은행 및 보험사 이용이 어려운 저신용자 연체자 개인회생자들, 현행 LTV DSR 규제를 충족하지 못하는 집주인들, 주택 보유수로 인해 생활안정자금으로 보증금반환을 해결해야하는 집주인의 경우 자금 마련에 어려움을 겪을 수 밖에 없는 상황입니다.
후순위담보대출을 이용하면 해결 가능
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후순위 전세퇴거자금대출
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대상
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금리
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가능 금액
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대출 기간
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취급수수료
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필요 서류
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비고
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은행 및 보험사에 적용되는 LTV DSR 규제 없이, 주택 보유수 무관하게 보유중인 주택을 담보로 자금 마련이 가능한 후순위담보대출은 부족한 전세퇴거자금대출 마련에 적합합니다.
해결 방법 다양한 후순위, 경험 풍부한 곳이 유리
후순위담보대출을 이용한 전세퇴거자금대출 마련 사례를 소개드립니다.
▶ 사례 ①
투기지역 서울시에 시세 14억원의 본인 소유 아파트를 보유한 2주택자
전세보증금 7억8천만원과 생활자금이 목적으로 8억2천만원이 필요한 상황
신용점수 500점 이하 저신용자로 은행 생활안정자금 이용 어려워 문의
☞ 후순위 8억4천만원 실행 해 보증금 반환 및 생활자금 마련
▶ 사례 ②
청약조정지역 시세 4억1천만원 아파트 보유한 개인사업자
세입자 보증금 2억6천만원과 사업운영자금 필요한 상황
단기연체 기록으로 1,2금융권 부결 후 문의
☞ 후순위 2억9천만원 실행 해 보증금 반환 및 사업자금 마련
▶ 사례 ③
청약조정지역 시세 1억8천만원 빌라 소유한 직장인
세입자퇴거자금 1억5천만원 필요한 상황
은행 LTV 초과로 이용 불가에 퇴거일자 임박해 빠른 자금 마련 필요 해 문의
☞ 후순위 1억4천만원 실행 해 반환자금 마련
▶ 사례 ④
서울에 시세 8억8천만원 아파트를 전세 준 2주택 개인사업자
세입자 보증금 반환자금 3억6천만원 및 생활자금 필요한 상황
세금 체납으로 신용점수 300점대로 은행 이용 어려워 문의
☞ 후순위로 4억원 실행 해 번환자금 및 생활자금 마련
해답은 금융플러스
금융플러스 무료 상담을 이용하면
후순위담보대출을 이용한 전세퇴거자금대출, 전세금반환대출 마련부터, 전세 준 아파트 빌라 등으로 세입자 동의 없이 자금을 마련하는 방법 등을 무료로 안내 받을 수 있습니다.
대상 부동산 정보 입력 시 정식 등록 된 대부 업체들의 후순위 이용 조건과 한도(가능 금액) 금리를 한 번에 비교할 수 있으며, 홈페이지 곳곳에서 관련 사례, 후기, 금융 정보를 확인할 수 있습니다.
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