전세 월세 준 아파트담보대출 세입자 미동의 후순위 한도 95%, 빌라 오피스텔 감정가 85%

 

집주인-세입자 분쟁 급증… 작년 ‘조정불성립’ 133건 역대 최다

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충남 천안시에 거주하는 김모 씨는 이전 전셋집 주인을 대상으로 손해배상 소송을 걸기로 최근 결심했다. 임대차 3법 시행 직후인 2020년 10월 집주인이 직접 거주하겠다며 그를 내보냈지만 이후 전세를 월세로 돌려 세입자를 새로 받았다는 사실을 최근 알게 됐다. 김 씨는 “갑자기 들어와 살겠다는 집주인 말을 믿을 수 없어 이전 집 확정일자를 계속 확인했다”며 “집주인이 전월세상한제를 피해 월세를 많이 받으려고 나를 쫓아낸 것 같다”고 했다.

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최근 전월세살이가 더 팍팍해진 데는 집주인과 세입자 간 갈등도 작용한다. 임대차 3법의 계약갱신요구권이나 전월세상한제가 ‘갈등의 씨앗’을 키운다는 지적이 나온다.

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26일 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 지난해 임대차분쟁 조정불성립 건수는 133건으로 2017년 집계를 시작한 이래 가장 많았다. 올해 상반기(1∼6월) 조정불성립도 이미 77건으로 2020년 연간 건수(27건)보다도 약 2.9배 많다.

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보증금 수준을 둘러싼 분쟁이 2017년 11건에서 지난해 54건으로 크게 늘었다. 계약 갱신·종료와 관련한 분쟁도 같은 기간 54건에서 307건으로 급증했다. 계약 갱신을 원치 않는 집주인은 세입자에게 이사비나 위로금을 주는 새로운 ‘관행’이 생기기도 했다. 다세대·다가구 주택에서는 관리비를 과도하게 올려 월세 인상분을 충당하는 일도 벌어진다.

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출처 동아일보 https://www.donga.com/news/article/all/20220727/114671772/1

 

피해자는 세입자뿐만이 아니다

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세입자와 집주인간의 분쟁이 갈수록 심각해지고 있습니다. 뉴스에서 쉽게 찾아볼 수 있는 신축빌라를 중심으로 하는 깡통전세 사기와 같이 작정하고 법의 빈 틈을 파고든 사건도 문제지만, 지난 몇년간 매우 까다로와진 주택담보대출 규제와 임대차3법 등으로 피해를 본 사례도 적지 않습니다.

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2주택 이상 보유한 다주택자가 전세세입자 월세세입자 퇴거 시 은행 보험사에서 퇴거자금 목적으로 담보대출 이용이 불가능하고 생활안정자금 목적으로 물건당 연간 2억원 밖에 받을 수 없기 때문에 전세보증금이 이를 초과하는 경우, 집주인의 소득이 낮아 DSR 기준에 막히는 경우, 규제지역에 따른 LTV 한도를 초과하는 경우 보증금 마련이 어려워지기 때문입니다.

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뿐만 아니라, 전월세 세입자 거주중 집주인이 생활자금이나 사업자금 마련 목적으로 담보대출을 받는 경우에도, 은행 보험사에서는 세입자의 동의가 필수인데, 요즘같이 보증금 관련 사고가 심각한 수준으로 증가한 상황에서 세입자의 동의를 구하기가 매우 어려운 문제도 발생합니다.

 

 

 

 

 

LTV DSR 임대차3법 규제 없이 이용하려면 후순위로

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해결 방법은 LTV DSR 규제 및 임대차3법이 적용되지 않는 금융권의 후순위아파트담보대출입니다. 전세 및 월세 준 아파트 빌라 오피스텔 등 부동산으로 세입자 미동의로 후순위담보대출을 이용할 수 있기 때문에 요즘같이 금융사 문턱이 높아진 상황에 효율적인 자금 마련이 가능합니다.

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또한 전세세입자 월세세입자 퇴거시에도 규제 적용 없이 아파트 시세의 95% 한도까지, 빌라 오피스텔 다세대주택 감정가 85% 한도까지 추가담보대출 이용이 가능해 보증금 반환에 매우 유용합니다.

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실제로 수령할 수 있는 세입자 미동의 빌라 후순위아파트담보대출 한도는 업체별로 가능한 한도에서 세입자의 보증금과 기존 이용중인 선순위담보대출 금액을 제외한 후 나머지를 이용할 수 있습니다. 이 때 업체마다 공제 금액 계산 방법(대출 원금 기준 또는 채권최고액 기준)이 다르며, 한도와 금리의 차이가 크기 때문에 내 상황에 적합한 곳을 찾아 이용해야 합니다.

 

 

 

 

 

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후순위 아파트 빌라 오피스텔 담보대출은 업체에 따라 신용점수 500점(구 7등급) 이하 저신용자, 소득증빙이 어려운 프리랜서 현금수령자, 소득이 없는 전업주부 고령자 무직자도 이용 가능하며, 국세 지방세 연체자의 연체 해결, 압류 가압류 해지, 개인회생자 자금 마련 등 취약계층의 이용도 심사 결과에 따라 가능합니다.

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규제가 적용되지 않는 장점, 취약계층도 이용할 수 있다는 장점이 있는 반면 이용자의 조건에 따라 7%~20%까지 큰 폭으로 적용되는 금리와, 최근 급증하는 각종 금융사고의 위험은 각별한 주의가 필요합니다.

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