대출 빙하기… DSR 3단계, 600만 명 '벌벌'
총부채원리금상환비율(DSR) 강화로 취약차주의 대출한도가 쪼그라들고 있다. 금리인상 속도가 빨라지면 한도는 더욱 줄게 돼 한계에 봉착한 자영업자 등 저소득층의 금융 사각지대는 더욱 넓어질 전망이다.
5일 금융권에 따르면 이달부터 시행되는 DSR 3단계로 총 대출액이 1억 원을 넘으면 연 원리금 상환액이 연소득의 40%(비은행 50%)로 제한된다. 총 대출액 2억 원을 기준으로 적용한 DSR 2단계가 시행된 지 6개월 만에 강화된 규제다. 다만 전세대출, 중도금 대출, 소액 신용대출 등은 대상에서 제외된다.
DSR(Debt Service Ratio)은 '총 부채 원리금 상환비율'로 주택담보대출·신용대출 등 모든 가계 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율이다. 금융기관은 해당 지표를 차주의 대출 상환능력을 가늠할 때 사용한다. 금융위원회는 전체 차주의 30%인 593만 명이 규제 대상이 될 것으로 추정했다.
DSR 3단계 규제 시행으로 1억 원 넘는 대출이 있는 차주는 대출 한도가 급감할 것으로 예상된다. 한국은행은 대출 한도는 최대 60% 수준으로 축소되고 전체 차주의 약 18%가 추가 대출을 받을 수 없을 것으로 추정했다.
예를 들어 연 소득 5천만 원인 직장인이 다른 대출 없이 40년 만기 주택담보대출(주담대)을 연 4.5% 금리로 받는 경우 DSR 3단계가 적용된 7월 1일을 기점으로 대출 한도가 5천만 원 감소한다. 물가 상승 우려가 지속되는 가운데 한국은행이 오는 14일 금융통화위원회에서 기준금리를 0.5% 인상할 것으로 예상된다. 금리가 추가 인상된다면 대출 한도는 더욱 줄어들게 된다.
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까다로운 DSR 규제, 소득 없는 주부는 더 힘들다
지난 7월부터 한층 더 강화된 DSR 규제가 적용되고 있습니다. DSR은 차주의 상환능력을 나타내는 지표로 '갚을 능력이 있는 만큼만 대출을 해주겠다'라는 뜻으로 해석할 수 있습니다.
연소득 대비 연간 지출해야하는 총 부채의 원리금 비율로 표시하며 예를들어 연봉 1억원인 직장인이 연간 모든 대출로 인해 지출되는 원금과 이자의 합산이 3천만원이라면 DSR 30%으로 나타냅니다.
현재 은행 주택담보대출 DSR 40%, 보험사 주택담보대출 DSR 50%가 적용되고 있으며, DSR은 LTV와 함께 동시에 적용되기 때문에, 주택담보대출을 이용하는 사람들은 이용 목적/지역별 LTV/차주 DSR이 충족하는 만큼만 한도가 나오기 때문에 소득이 아주 큰 영향을 미치는 상황입니다.
추정소득 배우자소득 모두 활용하자
그렇다고 소득이 없는 주부 고령자 은퇴자 등 무직자가 은행이나 보험사의 주택담보대출을 아예 이용할 수 없느냐 하면 그렇진 않습니다.
주부는 신용카드 이용 내역, 보험가입현황 등 다른 지표들로 추정소득을 산정해 DSR을 계산하는데 아무래도 개인사업자 직장인과 같은 4대보험 및 소득 증빙이 명확히 되는 경우에 비해 DSR에서 손해를 볼 수 밖에 없습니다.
때문에 부부이면서 배우자가 소득활동을 하는 경우, 배우자 명의로 주택담보대출을 이용하는 것이 유리하며, 부부합산으로 DSR을 계산하기도 합니다.
그럼에도 자금이 부족하다면? 후순위담보대출로
그럼에도 자금이 부족한 주부, 보유중인 아파트 빌라 등 부동산이 있음에도 까다로운 규제로 더이상 1금융권 2금융권 주택담보대출 이용이 어려운 주부는 규제가 적용되지 않는 3금융권 주부주택담보대출 후순위 상품을 이용해 추가 자금을 마련할 수 있습니다.
LTV DSR 규제가 적용되지 않기 때문에 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 규제지역과 무관하게 이용할 수 있으며, 소득이 없는 주부 무직자도, 저신용자 연체자도 조건에 따라 이용 가능하기 때문에 이용자가 점점 증가하는 추세입니다.
당연히 후순위주택담보대출도 소득이 있는 사람이 주부에 비해 더 높은 한도, 더 낮은 금리로 이용할 수 있다는 것은 변함 없다는 것을 유의하시고, 업체별 비교를 통해 최대한 내 상황에 유리한 곳을 찾아 이용하는 것이 중요합니다.
꼼꼼한 금리비교 중요. 금융플러스에서 비교하자
후순위 주부 주택담보대출 한도는 아파트의 경우 시세의 85프로~95프로 한도까지, 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산은 업체별 감정가의 75프로~85프로 까지 이용할 수 있습니다.
이용중인 선순위 주택담보대출과 세입자가 있는 경우 보증금을 모두 공제한 후 남은 한도를 추가로 이용할 수 있으며, 업체마다 감정가의 차이, 공제방법의 차이, 자격 조건과 금리 한도 차이가 매우 큰 편으로 가급적 전문적인 비교 서비스를 이용하는 것이 유리합니다.
배우자와 공동명의인 경우 배우자 동의 없이 본인의 지분만큼 이용할 수 있으며, 세입자의 동의 없이 후순위담보대출을 받는 것도 가능합니다. 연체가 있거나 연체로 인해 압류 가압류가 걸린 상태에서도 이를 해지하는 목적으로 가능한 곳을 찾을 수 있습니다.
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