아파트후순위담보대출

다주택자 추가 아파트매매대출 불가. 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 해결 방법은?

아파트후순위담보대출 금융플러스 2022. 3. 24.

1주택자 재산세는 '동결'…다주택자는 더 큰 '세금폭탄'

1주택자 재산세·종부세 부과 시 작년 공시가 적용

종부세 대상 주택만 소폭 오를 듯

'은마+마래푸' 소유 다주택자 보유세 9809만원

“양도세 완화 없이 다주택자 매물 유도 효과 미미"

정부가 1세대 1주택자에 한해 재산세와 종합부동산세 부과 기준이 되는 주택 공시가격을 작년 수준으로 동결하며 보유세(재산세+종부세) 부담을 한시적으로 완화하고 나섰다. 집값 급등에 따른 급격한 세 부담 증가를 막기 위해서다. 다만 다주택자는 이 같은 조치에서 배제돼 올해도 세금 폭탄을 맞을 것으로 보인다.

국토교통부는 23일 기획재정부, 행정안전부, 보건복지부 등과 함께 올해 공동주택 공시가격을 전년 대비 평균 17.22% 올렸으나, 1세대 1주택자의 경우 보유세 부담이 완화될 수 있게 하겠다고 밝혔다. 올해 재산세·종부세 과표 산정 시 작년 공시가격을 적용하는 방식을 통해서다. 올해 공시가격이 작년에 비해 같거나 더 낮으면 올해 가격을 적용한다.

이에 1세대 1주택자의 올해 재산세는 동결되거나 인하될 전망이다. 특히 작년 공시가격 6억원 이하 주택을 보유한 1주택자는 재산세 인하 특례조항으로 인해 올해 재산세가 작년보다 줄어들 것으로 관측된다.

작년과 공시가격이 동일한데다 재산세 산정 시 적용되는 공정시장가액비율도 60%로 유지되지만, 세 부담 한도 초과분이 올해로 이월되면서 재산세가 일부 인상되는 경우 등이 발생한다면 “예외를 적용해 작년 수준으로 동결하겠다”는 게 정부 방침이다.

공시가격 11억원 초과 주택을 보유한 1세대 1주택자에게 부과되는 종부세는 주택에 따라 올해 부과분이 면제되거나 소폭 인상될 것으로 보인다. 올해 공시가격이 처음 11억원을 넘은 주택의 경우 종부세가 부과되지 않는다.

(중략)

 

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우선 가장 중요한 부분은 2주택 이상 보유한 다주택자의 추가 주택 매수 시 규제입니다. 아파트 빌라 다세대주택 등 부동산의 형태와 상관 없이 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 청약조정지역)에서 추가 매수 시 1,2금융권의 매매대출을 이용할 수 없다는 것 입니다. 비규제지역에서는 아파트매매대출 이용이 가능하지만 LTV가 줄어들어 60%까지만 가능합니다.

뿐만 아니라 갈수록 다주택자의 재산세, 종부세 부담이 커지고 있어 추가 매수가 아니라 매도를 고민해야 할 판국입니다. 여기에 올해부터 강화 된 DSR 규제는 7월에 한층 더 강화될 예정이고 지난해 말부터 금리가 오르고 있어 모든 지표와 상황들이 내 집 마련을 어렵게 합니다.

 

 

 

 

하지만 갭투자를 비롯한 어떠한 목적으로든 투기지역 투기과열지구에서 빌라 아파트매매대출을 받아 추가 매수를 해야하는 사람들이 있습니다. 보유중인 주택을 담보로 생활안정자금대출을 받는 경우 주택 구입에 이용할 수 없기 때문에 1,2금융권을 이용해서는 해결이 불가능하기 때문에 다른 대안이 필요합니다.

때문에 많이 이용되는 방법이 대부 후순위담보대출입니다. 현재 부동산대책과 대출 규제 정책은 대부분 은행에 적용되고, 일부 규제들이 2금융권에도 점차 확대 적용되고 있는 시점으로 대부업체는 아직까지 규제로 부터 자유롭기 때문입니다.

 

 

 

 

보유중인 아파트 빌라 등 부동산의 시세 및 감정가 대비 LTV 90%~95%로 자금을 마련해 추가 아파트매매대출로 활용할 수 있습니다. 하지만 걱정스러운 것이 있으니 대부를 이용하면 이자 폭탄을 맞을까, 혹시 불법업체는 아닌지 피싱은 아닌지 걱정을 할 수 밖에 없는 상황입니다. 지난해 7월7일부터 대부업 법정최고금리는 20%로 줄어들어 절대 이 금리를 넘을 수 없습니다.

규제와 무관하게 높은 한도로 자금 마련이 가능한 반면 높은 금리, 신용점수 하락에 영향, 금융사고의 리스크 등을 감수해야 합니다. 때문에 가급적 전문적인 비교 서비스를 이용해 정식 등록 된 업체들의 조건 비교를 통해 나에게 유리한 다주택자 아파트매매대출 추가 조건을 확인하는 것이 유리합니다.

 

 

 

 

현재 투기지역 투기과열지구는 강남구 서초구 송파구 등 서울의 전 지역과 경기도 광명시 과천시, 성남시(분당구 수정구), 하남시, 수원시, 안양시, 안산시(단원구), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시(수지구 기흥구), 화성시(동탄2 만 지정), 인천광역시 연수구 남동구 서구, 대구광역시 수성구, 대전광역시 동구 중구 서구 유성구, 세종시, 경상남도 창원시 의창구(대산면 동읍 북면 제외, 북면 감계, 무동지구는 투기과열지구 유지)가 있습니다.

청약조정지역은 위 투기지역과 투기과열지구를 포함하며 광주광역시, 울산광역시, 충청북도 청주시, 충청남도천안시 서북구 공주시, 전라북도 전주시, 전라남도 여수시 순천시 광양시, 경상북도 포항시 남구 및 경산 등이 포함됩니다.

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