스트레스 dsr금리 한도계산 아파트 대출한도 얼마나 줄어들까

▶ 스트레스 DSR 금리 도입 배경

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은행 대출을 제때 갚지 못해 임의경매로 넘어가는 물건이 쏟아지고 있습니다.

지난해 11월 경매에 나온 아파트 등 부동산 건수는 연초 대비 60%나 증가한 수준으로, 고금리 기조가 장기화되면서

이자 부담을 버티지 못하는 영끌족의 주택이 경매시장으로 유입되고 있기 때문입니다.

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이렇게 금리가 오를 시 변동금리 주담대를 이용하는 차주들의 원리금 상환 부담이 높아져 연체가 발생하는 등

가계부채 관리에 대한 목소리가 높아지면서 대출 가능 금액을 더 줄이기 위한 방법으로 스트레스 DSR금리가 도입되었습니다.

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▶스트레스 DSR 금리 적용 범위

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오는 2월26일부터 시중은행 주담대에 우선 적용,

하반기부터 은행권 신용대출 및 2금융권(상호 저축 여전 보험사) 주담대까지 점진 확대 될 예정입니다.

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DSR 규제가 적용되는 모든 금융권의 변동형/혼합형/주기형 대출 상품에 모두 적용될 예정입니다.

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* 혼합형 : 일정기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품

* 주기형 : 일정주기로 금리가 변경되고, 그 기간내에는 고정금리로 적용되는 상품

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▶ 스트레스 DSR금리 대출한도 계산 방법

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DSR = [대출 원리금(실제 대출 금리 + 스트레스 금리)] / 연간 소득액

* 스트레스 금리는 과거 5년 내 최고 대출금리와 현시점 금리간 차이를 기준으로 하며,

하한선(1.5%) ~ 상한선(3%) 사이에서 결정됨

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* 금융위원회 발표자료에 따르면 과거 5년간 최고금리는 2022년 12월 5.64%이며,

2023년 10월 5.04%를 기준으로 예시를 들었으며, 그 차이가 0.6%이므로 하한선인 1.5%의 스트레스 금리가

적용된다고 가정

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상반기에는 스트레스 DSR금리의 25%, 하반기 50%를 적용 예정으로, 1.5% 하한선이 적용된다면

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상반기 스트레스금리 -> 1.5%*25%=0.375%

하반기 스트레스금리 -> 1.5%*50%=0.75%

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를 예상할 수 있습니다.

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▶ 이용 기간과 혼합형 주기형 구분에 따른 스트레스 DSR

[변동현/혼합형/주기형 적용방식] [최고 금리 (A)] 과거 5년중 가장 높은 월별 금리(은행 가중평균금리 한은) [현재금리(B)] 매년 5月, 11月 기준 금리(은행 가중평균금리 한은) [스트레스 금리] = (A)-(B) (단, 하한 1.5% / 상한 3.0%) ​ * 아래 예시는 스트레스금리가 1.5%, 30년 만기 주택담보대출을 기준으로 합니다
구분	변동형	[고정금리 기간 or 금리변동주기] / 만기비중
		5년 미만	적용시기	30%미만	30%~50% 미만	50%~70% 미만	70% 이상
예) 30년 만기	30년 변동	5년 미만 고정 5년 미민 주기형		5년~9년 고정 5년~9년 주기형	9년~15년 고정 9년~15년 주기형	15년~21년 고정 15년~21년 주기형	21년 이상 고정 21년 이상 주기형
혼합형	(A)-(B) 100%	(A)-(B) 100%		(A)-(B) 60%	(A)-(B) 40%	(A)-(B) 20%	미적용
			상반기	0.225%	0.150%	0.075%
			하반기	0.450%	0.300%	0.150%
			2025년	0.900%	0.600%	0.300%
주기형	(A)-(B) 100%	(A)-(B) 100%		(A)-(B) 30%	(A)-(B) 20%	(A)-(B) 10%
			상반기	0.1125%	0.0750%	0.0375%
			하반기	0.2250%	0.1500%	0.0750%
			2025년	0.4500%	0.3000%	0.1500%

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은행 DSR 40%가 고정되어 있기 때문에

스트레스 DSR 금리가 추가로 적용되면 받을 수 있는 아파트 대출 한도는 줄어들 수 밖에 없습니다.

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▶ 늘 결론은 같다

바로 아파트 대출한도의 축소 ... DSR자체가 이자까지도 계산에 포함됨에 따라

가산금리의 일종이라고 봐도 무방한 스트레스 DSR금리 적용으로 인하여 아파트대출 한도의 축소는 불가피

매매시 혹은 아파트를 가지고 추가자금 마련시 이제 후순위 즉 규제무관 추가담보 상품의 활용을

염두하지 않을 수 없는 상황

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매매시 후순위 활용

매매시 필요한 아파트 대출한도를 100으로 치고 설명하면
계약금 20	은행 규제내 70	부족한 부분 10

이렇게 은행 한도 다 이용한 이후 부족한 부분 DSR규제로 부족한 부분 추가

LTV초과로 이용이 어려운 부분 추가로, 생활자금 이사비용등 추가로 가능하다는 이야기

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또 생활안정자금 여유자금 마련 역시

DSR 규제무관 후순위로 아파트 대출한도 추가 이용이 가능하며 이때 LTV초과 이용

무직자주부 저신용자 물론이고 현재 카드대금 이나 신용 등의 연체가 있는 상황에서도 추가 이용이 가능합니다

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다만 아파트대출한도 및 이자 등등 개인차

이용자 조건에 따라 추가 이용 되는 후순위 한도 및 이자 반드시 차이가 나는 것이므로

아파트 대출한도 조회 및 이자비교 금융플러스를 통하여 세밀하게 파악 비교하신 후 활용하시길

 

 

후순위아파트담보대출 금융플러스

 

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