아파트 후순위 담보 대출 금액이랑 근저당 설정 금액이 다르네?

 

모르는 분들은 놀랄수도..

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생활자금이나 사업자금이 필요해 저축은행 캐피탈 대부 등 금융권에서 아파트 후순위 담보 대출을 받는 분들이 증가하는 추세입니다. 은행의 담보대출 규제가 까다롭게 적용되고 있어 이용이 어려우니 그 대안으로 후순위를 이용하는 상황인데요.

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후순위 담보 대출로 받은 금액과 등기부등본에 명시 된 근저당 설정 금액이 달라 놀라는 분들도 계십니다. 어떤 아파트 담보 대출이든 이용 시엔 꼭 근저당 설정과 채권최고액을 알아야 하고 그에 따른 정확한 수령 금액을 확인하는 것이 중요합니다.

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설정 금액 > 실 수령 금액

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근저당 설정에서 '근저당'은 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 말합니다. 이 근저당을 설정하는 것이 '근저당 설정'이죠. 금융사에서 돈을 빌려줄 땐 해당 부동산에 빌려준 금액을 설정해 채무자가 정상적으로 상환을 못하는 경우 이 부동산을 처분해 우선적으로 설정금액을 변제 받기 위함입니다.

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금융사는 고객이 채무 변제를 못할 시 발생하는 리스크를 미리 계산해 실제 빌려준 금액 보다 20%~30%(은행, 2금융권은 보통 원금의 120%~130%, 대부 캐피탈은 130%~150%가 설정됩니다) 높게 근저상 설정을 하는데 이 설정 금액을 채권최고액이라고 합니다.

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간단히 말해 시세 10억 아파트로 1억원을 담보 대출을 받을 때 등기에는 1억2천만원~1억3천만원 정도(대부는 1억3천만원~1억5천만원)의 근저당이 설정되고 차후에 변제문제가 발생하면 설정 금액을 변제하게 되는거죠. 물론 실제 받은 금액만 잘 갚으면 아무런 문제가 없습니다.

 

 

 

 

 

설정 금액 > 실 수령 금액

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근저당 설정에서 '근저당'은 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 말합니다. 이 근저당을 설정하는 것이 '근저당 설정'이죠. 금융사에서 돈을 빌려줄 땐 해당 부동산에 빌려준 금액을 설정해 채무자가 정상적으로 상환을 못하는 경우 이 부동산을 처분해 우선적으로 설정금액을 변제 받기 위함입니다.

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금융사는 고객이 채무 변제를 못할 시 발생하는 리스크를 미리 계산해 실제 빌려준 금액 보다 20%~30%(은행, 2금융권은 보통 원금의 120%~130%, 대부 캐피탈은 130%~150%가 설정됩니다) 높게 근저상 설정을 하는데 이 설정 금액을 채권최고액이라고 합니다.

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간단히 말해 시세 10억 아파트로 1억원을 담보 대출을 받을 때 등기에는 1억2천만원~1억3천만원 정도(대부는 1억3천만원~1억5천만원)의 근저당이 설정되고 차후에 변제문제가 발생하면 설정 금액을 변제하게 되는거죠. 물론 실제 받은 금액만 잘 갚으면 아무런 문제가 없습니다.

 

 

 

 

 

비아파트는 감정가 기준으로 금액이 더 줄어든다

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보통 대부 아파트후순위담보대출을 받는 분들은 은행 LTV를 초과해 가능한 최대 금액을 받으려하는 분들이 많고, 이미 타 금융사에서 2순위 3순위 담보 대출을 이용하는 분들도 있어 가장 중요한 부분이 한도입니다.

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이 때 유의해야 하는 것이 바로 금융사들이 안내하는 한도(%) 입니다. 일반적으로 아파트 후순위 담보대출 한도는 시세의 95%까지 가능한데 이 기준은 보통 원금 기준으로 표시되며, 이 금액의 130%~150% 정도가 등기에 근저당 설정됩니다.

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결국 고객이 실제로 받는 돈에 비해 큰 금액이 등기에 설정되기 때문에 시세의 90%~95%로 받은 경우 아파트 시세보다 큰 금액이 근저당설정 될 수 있습니다.

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대부업체는 기존 이용중인 아파트 선순위 담보 대출을 차감(공제)할 때도 원금 기준으로 차감하는 업체, 채권최고액 기준으로 차감하는 업체로 나뉘기 때문에 내 대출 원금 및 채권최고액과 후순위로 필요한 금액에 따라 적합한 곳을 찾아야 합니다.

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또한 아파트가 아닌 빌라 오피스텔 단독주택 다세대주택 등 부동산으로 후순위 담보 대출을 받는 경우엔 KB시세 기준이 아니라 금융사별 감정가 기준 80%~85% 한도까지 이용 가능하며, 보통 감정가는 매매가(실거래가)보다 30%~40% 적기 때문에 이용 한도가 적어 더욱 한도 확인이 중요합니다.