2순위 3순위 주택 아파트담보대출 이용 시 선순위 공제방법 및 근저당 설정 안내

 

 

받은 순서에 따라 선순위->후순위

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대부분 아파트 매매 시 은행이나 보험사에서 매매자금 목적으로 아파트담보대출을 받는데 이것을 선순위라고 합니다. 그 뒤로 생활자금이나 사업자금이 필요해 타 금융사에서 추가로 받는 담보대출을 후순위담보대출이라고 하는데 몇번을 받았는지에 따라 2순위 3순위로 부르기도 합니다.

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은행 규제로 후순위 이용자 증가 추세

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현재 은행권에는 엄청 까다로운 주택 아파트담보대출 LTV DSR 규제가 적용되고 있어 시세의 40%~70%까지만 받을 수 있고 이마저도 소득과 부채 비율에 따라 이용하지 못하는 사람들도 많은 상황입니다. 그렇기 때문에 규제가 적거나 없는 비은행권의 후순위 아파트 담보대출을 이용하는 사람들이 늘고 있는데 이 때 알아야 내용을 안내드립니다.

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등기엔 실제 받은 금액보다 큰 금액이 설정됨

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담보대출은 실제로 받은 금액보다 큰 금액이 등기에 설정되는데요. 금융사들이 나중에 상환에 문제가 생길 것을 우려해 애초에 대출 원금보다 큰 금액을 등기에 설정하기 때문입니다. 보통 은행권은 원금의 120%~130%가 설정되고 대부는 원금의 130%~150%가 설정되죠.

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후순위업체마다 선순위금액 공제 방법이 다름

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시세 10억원의 아파트로 은행에서 5억원을 받은(등기 설정 6억원) 사람이 어떤 이유로 대부에서 2순위아파트담보대출을 받는 경우, 어떤 대부업체는 가능한 금액에서 5억원을 공제하고 빌려주기도 하지만 어떤 업체는 6억원을 공제하고 빌려주기도 합니다.

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내가 필요한 금액이 크다면? 당연히 이용 한도가 높으면서 공제 기준이 원금 기준인 업체를 이용하는 것이 유리하겠죠. 금리는 배제하구요.

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이용 한도에 따라서는 시세를 초과하는 설정이 잡히기도 함

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다음으로 내가 2순위로 받은 대부 담보대출 금액의 약 130%~150%가 등기에 설정되니, 아파트 시세의 95% 한도까지 후순위아파트담보대출을 받은 경우 등기엔 시세보다 큰 금액이 설정되기도 한다는 것을 알아두면 깜짝 놀랄 일은 없을거에요.

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물론 설정 금액은 대출 원리금을 잘 상환만 하면 아무런 문제가 되지 않습니다.

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아파트가 아닌 빌라나 다세대주택 등 부동산은 KB시세 기준이 아닌 대부업체별 감정가를 기준으로 하는데 이 감정가가 보통 매매가보다 30%~40% 낮게 나오기 때문에 실제로 받을 수 있는 금액이 아파트에 비해 크게 줄어드는 것이 보통입니다. 이런 부분도 미리 알아두면 좋겠죠.

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