2년 8개월간 떼인 전세금 1조6000억…보증보험 가입해도 쉽지 않네
거래절벽과 깡통전세 현상이 이어지면서 세입자가 돌려받지 못하는 전세보증금의 규모가 나날이 불어나고 있다. 세입자들은 전세금 미반환 사고에 대비하기 위해 전세보증보험에 가입하지만, 원하는 날 자금을 수령하지 못하는 등 실효성이 떨어져 제도 개선이 필요하다는 목소리가 나온다.
13일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 들어 6월 말까지 반년 동안 발생한 전세금 반환보증 사고건수는 총 1595건으로 사고금액은 3407억원이다. 이는 상반기 기준 역대 최대치다. 이 같은 추세라면 올해 사고금액은 6000억원을 돌파할 것으로 전망된다.
서울보증보험(SGI)과 HUG가 지난 2019년부터 지난해 8월까지 접수한 전세금 미반환 사례는 모두 8130건으로 1조6000억원 상당이다. 사고건수와 피해금액 모두 꾸준히 증가하고 있다. 이 가운데 보증금 3억원 이하 사건의 비중이 89%에 달해 서민의 피해가 크다는 분석이 제기됐다.
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보증금사고 증가 원인? 자금 마련이 어려우니...
지난 상반기 전세금반환 사고 관련 뉴스를 보니 심각한 수준입니다. 주의가 필요하다는 것은 알고 있지만 과연 이 모든 사고들이 세입자가 부주의해서 그런걸까요?
전세보증보험을 가입해야 보증금을 지킬 수 있다고 하지만 1년 미만 전세계약, 수도권 7억원 이상 전세 및 지방 5억원 이상 전세는 보증보험 가입이 안되는 상황이고, 보증보험에 가입했다 하더라도 전세금반환대출 상환일과 보증보험 상 전세금 반환일이 일치하지 않으면 효과가 없으니 문제가 발생할 수 밖에 없는 상황입니다.
또한 솔직히 맘먹고 전세사기를 치려는 사람들을 피할 방법이 없는데... 서민들의 안정적인 주거를 위협하는 보증금반환 관련 사고는 엄중처벌을 했으면 좋겠습니다.
다주택자는 연간 물건당 1억원으로 해결해야한다
보증금 관련 사고의 중요한 또 한가지의 이유, 복잡해지고 까다로와진 부동산대책 임대차3법과 주택담보대출 규제입니다.
내 아파트 빌라를 세 주고 나도 전세를 사는 경우, 세입자 퇴거 시 실입주를 해야만 하거나 퇴거시점 입주시점이 일치해야하는 등 규제가 적용되고 있으며, 다주택자가 주담대를 이용하는 경우 제약이 크기 때문에 2주택 이상 보유한 다주택자는 세입자 퇴거 시 전세금반환대출 이용이 불가능 한 상황이기 때문입니다.
전세금반환 목적으로 주담대를 이용하는 경우 구입자금과는 달리 생활안정자금에 속하며, 다주택자는 이 생활안정자금을 물건당 연간 1억원(현재 2억원까지 확대하는 것에 대해 논의중입니다.)까지만 받을 수 있어 현재 빌라전세금, 아파트전세금을 감안하면 전세금반환 자금이 턱없이 부족할 수 밖에 없는 상황입니다.
후순위 주담대 이용하면 규제 없이 넉넉하게
1억원으로는 부족한 빌라전세금반환대출 한도, 아파트전세금반환대출 한도를 넉넉하게 추가로 받을 수 없을까요? 1가구2주택자 2주택자 3주택자 다주택자도 규제지역(투기지역 투기과열지구 청약조정지역)에서 전세퇴거자금 사고 없이 전세금 반환을 할 수는 없을까요?
후순위 주담대를 이용하면 해결 가능합니다.
은행권에 적용되는 어떠한 부동산대책과 LTV DSR 등 규제 적용이 없기 때문에 아파트 시세의 95% 한도 이내, 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산은 감정가의 85% 한도 이내로 자금을 활용할 수 있습니다.
이 경우, 세입자의 전세금과 이미 이용중인 주담대의 금액을 먼저 공제한 후 남은 한도만큼을 이용할 수 있으며, 대출원금을 기준으로 공제하는지 채권최고액을 기준으로 공제하는지 등 방법은 업체마다 다르기 때문에 차주의 상황에 적합한 업체를 찾아 이용해야 합니다.
또한 빌라 단독주택 오피스텔 등의 감정가는 업체마다 다르게 나오며, 일반적으로 매매가(실거래가)보다 크게 낮은 경우가 많아 추가 한도 활용이 어려울 수 있으니 가급적 전문적인 비교 서비스를 이용하는 것이 효율적입니다.
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● 전세금반환, 매매잔금, 생활자금, 사업자금 등 목적 무관하게 이용 가능
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● 저신용자 연체자 개인회생자 파산면책자 이용 가능
● 압류 가압류 해지 가능
● 개인사업자 직장인 프리랜서 무직자 주부 등 소득 무관하게 이용 가능
● 규제지역 무관하게 전국 어디서나 이용 가능
● 아파트 빌라 오피스텔 등 부동산 구분 없이 이용 가능
● LTV DSR 규제 없이 이용 가능
등 다양한 장점이 있으며,
▶ 7%~20% 사이의 상대적으로 높은 금리 적용
▶ 이용 시 타 금융사의 부결 사유가 될 수 있음
▶ 이용 기간이 길어질수록 신용점수 하락의 영향이 있음
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