살고 있는(실거주) 아파트, 전세 준(세입자·임차인 있는) 후순위 아파트담보대출 어떻게 다를까?

 

"집주인 대신 갚아주고 못받은 전세보증금, 지난해 3천500억"

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주택도시보증공사(HUG)가 전세금 반환 보증을 통해 세입자에 집주인 대신 갚아주고 돌려받지 못한 전세보증금이 지난해에만 3천569억 원에 달하는 것으로 나타났다.

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채무 불이행자 중에는 다주택자도 상당수 있는 것으로 나타나 서민의 전세 사기 피해를 막기 위해 마련된 제도의 본래 취지가 훼손되고 있다는 지적이 나온다.

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20일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 장철민 의원이 HUG로부터 제출받은 '전세보증금 채무불이행 현황' 자료를 분석한 결과 HUG가 집주인 대신 갚아주고 돌려받지 못한 전세보증금은 매년 증가 추세인 것으로 드러났다.자료에 따르면 채무불이행 전세보증금은 2018년 50억 원에서 2019년 386억 원, 2020년 1천226억 원, 2021년 3천569억 원으로 가파른 상승세를 보였다.

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올해는 지난 1월부터 7월 현재까지 7개월 동안만 채무불이행 보증금이 3천59억 원으로 집계돼 연말까지는 그 액수가 더욱 많이 증가할 것으로 보인다.

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출처 연합뉴스 https://www.yna.co.kr/view/AKR20220919145900001?input=1195m

"집주인 대신 갚아주고 못받은 전세보증금, 지난해 3천500억" | 연합뉴스

 

세입자가 있으면 더 어려워지는 주택담보대출

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오늘 전세보증금 관련 뉴스가 쏟아져 나오고 있습니다. 채무불이행 다주택자들로 인한 사고가 갈수록 증가하는 추세다보니 임차인(세입자)는 집주인이 해당 주택으로 담보대출 받는 것을 꺼려할 수 밖에 없습니다. 행여나 이 대출로 차후 내 보증금을 돌려받는데 문제가 생기지 않을까 걱정스럽기 때문입니다.

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임대차3법, 주택담보대출 규제도 사고의 원인이 됩니다. 2주택 이상 보유한 다주택자는 한도의 여력이 있더라도 규제지역에서 세입자 보증금 반환 목적으로 담보대출을 받을 수 없고, 오직 생활안정자금 용도로 연간 물건당 2억원(올 해 8월 이전까지는 1억원)까지만 받을 수 있기 때문입니다.

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이마저도 LTV DSR 기존을 충족해야 하기 때문에 이미 선순위 아파트담보대출을 높은 한도로 이용중이거나 소득 대비 부채가 많은 집주인은 아예 자금을 마련할 수 없기도 합니다.

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세입자 동의 없이, 주담대 규제 없이 받아야 한다면?

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그렇다면 살고 있는 아파트, 실거주 아파트와 전세 준 아파트, 세입자 있는 아파트, 임차인 있는 아파트로 담보대출을 받는 경우는 어떻게 다를까요?

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우선 실거주 아파트는 세입자가 없기 때문에 은행권 이용 자격이 된다면 LTV DSR 규제 내에서 아파트담보대출을 받을 수 있습니다. 반면 세입자(임차인)가 있는 전세 준 아세입자의 동의 없이 아파트담보대출을 받는 것이 불가능합니다. 요금 같은 시기엔 세입자 동의를 구하기 어려우니 집주인도 자금 마련에 어려움을 겪을 수 밖에 없습니다.

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때문에 세입자 동의 없이 이용할 수 있는 후순위 아파트담보대출 이용자가 증가하는 추세입니다. 임대차3법과 주담대 규제가 적용되지 않는 금융권에서 규제지역 무관하게, 주택 보유수 무관하게, 이용목적 무관하게 이용할 수 있는 아파트후순위담보대출은 세입자 동의 없이 아파트 시세의 90%~95% 한도까지 이용할 수 있으며, 앞서 이용중인 담보대출금과 세입자의 보증금을 제외한 후 남은 한도를 활용할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

후순위담보대출 이용하면 문제 해결 가능

​	은행 아파트담보대출	비은행 후순위담보대출
실거주 아파트	● LTV DSR 규제 적용	● 아파트 시세 95%까지 이용 가능 - 선순위담보대출 원금 제외 ● LTV DSR 규제 미적용 ● 연체자 저신용자 개인회생자 가능
전세준 아파트	● LTV DSR 규제 적용 ● 세입자 동의 필수 ● 생활안정자금 및 전세퇴거자금 한도최대 2억원	● LTV DSR 규제 미적용 ● 세입자 동의 불필요 ● 아파트 시세 95% 까지 이용 가능 - 선순위 대출 원금 및 전세보증금 공제

결국 실거주 아파트든 전세 준 아파트든 은행권 LTV DSR 규제로 자금 마련이 어려운 경우 후순위아파트담보대출을 이용해야 합니다.

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또한 저신용자 개인회생자 연체자 다중채무자 등 애초에 은행 이용이 어려운 취약계층, 2주택 이상 보유한 다주택자가 추가로 주택을 구매하는 경우, 은행 생활안정자금 2억원으로 전세퇴거자금이 부족한 경우 등 문제 발생 시 후순위아파트담보대출을 이용해 해결해야 합니다.

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단! 후순위담보대출은 자격 조건이 폭 넓은 대신 높은 금리가 적용되기 때문에 이용에 주의가 필요합니다. 차주의 조건에 따라 7%~20% 사이의 금리가 차등 적용되며, 업체마다 동일한 조건이라 하더라도 금리차이가 크게 발생할 수 있어 최대한 꼼꼼히 비교한 후 이용해야 하며, 금융플러스와 같은 비교서비스를 이용하면 보다 수월하게 업체별 조건을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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