"수도권 세종시 빼고 모든 규제지역 해제" 달라지는 점(주택담보대출 세금 청약 등)

 

"수도권 세종시 빼고 모든 규제지역 해제" 달라지는 점(주택담보대출 세금 청약 등)

 

지난 21일 수도권 및 세종시를 제외한 모든 지역의 규제지역 해제가 발표되었으며, 이 사항은 26일부터 적용됩니다.

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그렇다면 규제가 해제된 지역은 어디이며, 해제 후엔 어떤것들이 달라지는지, 알아두면 좋은 것은 어떤것이 있을까요?

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금융플러스에서 알려드립니다.

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우선 이번 발표로 규제가 완화되거나 해제된 지역은 다음과 같습니다.

 

지역구분	세부지역	기존 지역	해제 후
세종시		투기지역	청약조정지역
인천시	연수구 남동구 서구	투기과열지구	청약조정지역
경기도	안성 평택 양주 파주 동두천	청약조정지역	기타지역
부산시	해운대 수영구 동래구 남구 연제구 서구 동구 영도구 부산진 금정구 북구 강서구 사상구 사하구	청약조정지역	기타지역
대구시	수성구	청약조정지역	기타지역
광주시	동구 서구 남구 북구 광산구	청약조정지역	기타지역
대전시	동구 중구 서구 유성구 대덕구	청약조정지역	기타지역
울산시	중구 남구	청약조정지역	기타지역
충남	천안동남 서북 논산 공주	청약조정지역	기타지역
충북	청주	청약조정지역	기타지역
전북	전주완산 덕진	청약조정지역	기타지역
경북	포항남구	청약조정지역	기타지역
경남	창원성산구	청약조정지역	기타지역

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해당 지역들을 적용한 26일 후 남아있는 규제지역은 아래와 같습니다.

투기과열지구

서울 전 지역

경기도

과천, 성남(분당, 수정), 광명, 하남, 수원, 안양, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지, 기흥), 동탄2, 안산 단원구(대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외)

동탄2 : 화성시 반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리 오산리·장지리·중리·청계리

조정 지역

경기도

고양, 남양주(화도읍, 수동면, 조안면 제외), 화성(서신면 제외), 부천, 안산(단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외), 시흥, 의정부시, 용인 처인(포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌항리·맹리·두창리 제외), 오산, 성남시 중원구, 김포(통진읍, 대곶면 하성면 제외), 광주(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외)

인천시

중구(을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 서구, 부평구, 계양구

세 종 시

 

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그렇다면 규제지역에 해제되면 어떤 점들이 달라질까요? 핵심은 주택담보대출 세금 청약조건 3가지입니다.

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(1) 주택담보대출 관련

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현재 투기과열지구의 주택담보대출 LTV는 시세 9억원 이하인 경우 40%, 9억원 초과 시 20%로 제한 적용되며, 시세 15억원을 초과하는 초고가 아파트는 담보대출 이용이 불가합니다.

청약조정지역은 시세 9억원 이하 LTV 50%, 9억원 초과분은 30%가 적용되며 DTI 50%가 적용됩니다.

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위 LTV 규제와는 별개로 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되고 있어 은행 주택담보대출은 DSR 40%, 보험사는 50%가 적용됩니다.

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규제지역이 해제되어 비규제지역(기타지역)이 되면, LTV는 70%, DTI는 60%로 상향되기 때문에 주택담보대출 가능 한도가 늘어납니다.

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(2) 세금 관련

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1주택자가 양도세를 감면받기 위해서는 조정지역은 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야 하지만 기타지역에서는 실거주 조건 없이 보유만으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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일시적 2주택자는 기존 주택 1년 이내 처분 조건이 3년으로 늘어납니다.

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조정대상지역의 2주택자는 기본세율 20% 중과, 3주택자는 30% 중과되지만, 기타지역은 중과세율이 적용되지 않으며, 양도차액에 따른 6%~45% 기분세율만 적용됩니다. 다주택자 장기보유 특별공제도 기타지역에서는 받을 수 있으며, 양도차액을 30%까지 공제받을 수 있습니다.

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조정대상지역의 2주택 이상 보유자는 종부세율이 1.2%~6%까지 적용되지만, 기타지역은 과세표준에 따라 0.6^~3.0%가 적용됩니다. 규제지역의 취득세는 2주택 취득 시 8%가 적용되지만 기타지역이 되면 2주택 취득 시에도 1주택자와 같이 1%~3%가 적용됩니다.

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(3) 청약 및 전매 관련

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조정대상지역은 청약통장 가입기간이 2년 이상 납부해야 1순위 자격이 주어지지만, 기타지역에서는 가입 후 6개월 후 1순위가 됩니다. 또한 주택 소유 여부와 무관하게 세대주와 세대원이 모두 청약을 할 수 있습니다.

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그렇다면 규제지역 해제 된 지역에서 알아두면 좋은 내용은 어떤것이 있을까요?

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규제지역이 해제되더라도 주택담보대출 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 것은 아닙니다. LTV가 완화될 뿐 DSR은 그대로 적용되기 때문에 늘어난 한도를 활용하지 못하는 사람도 발생하며, 다주택자의 전세퇴거자금 마련, 보유중인 주택을 담보로 생활안정자금을 받는 경우에도 규제는 여전히 적용됩니다.

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신용점수가 낮거나 연체 개인회생 등 악조건인 경우 애초에 은행 및 보험사 이용이 어렵기 때문에 은행 주택담보대출 이용은 제한적일 수 밖에 없습니다.

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기억해두세요.

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LTV DSR 규제 없이, 투기과열지구 청약조정지역 기타지역 구분 없이 부족한 매매잔금, 퇴거자금, 생활안정자금이 필요한 경우 후순위담보대출을 이용해 해결할 수 있습니다.

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