아파트담보대출 한도 LTV보다 DSR이 중요, DSR초과 시 규제 없는 후순위 80% 이용하자

 

1. LTV DSR 이란?

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규제가 뭐 도대체 몇 번이나 발표되고 해제되고 완화되고 하는건지, 정권이 바뀌거나 해가 바뀔 때, 가계부채가 증가할 때마다 수시로 달라지는 아파트담보대출 규제에 많은 사람들이 스트레스를 받고 있습니다.

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수많은 아파트담보대출 규제 중에서도 가장 중요한게 있으니 바로 LTV 와 DSR 규제입니다. 많은 분들이 아시는 내용이라 생각되지만 그래도 간단하게 정리해보겠습니다.

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LTV = 아파트담보대출 이용 시 받을 수 있는 비율(주택 시세 대비)

DSR = 연소득과 부채비율에 따른 비율(은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%)

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간단하게 정리하자면 위와 같은 내용인데, 아파트담보대출LTV는 규제지역 비규제지역에 따라, 무주택자 구입과 다주택자/임대사업자/매매사업자에 따라, 차주의 주택보유수에 따라 차등 적용되고 있습니다. 물건이 아파트인 경우 KB시세의 40%~70% 한도 내에서 이용할 수 있다고 보면 됩니다.

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아파트담보대출DSR은 차주의 소득에 비례해 대출을 해준다는 뜻으로, 상환능력을 초과해 돈을 빌려주지 않겠다는 뜻입니다.

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2. LTV 다 못쓰는 경우 발생

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아파트담보대출 DSR은 은행이 ~40%, 보험사가 ~50%로 규제가 적용되고 있는데, 단순하게 계산하자면 연소득 1억원인 직장인이 은행에서 대출을 받는 경우 연간 지출해야하는 총 부채의 원리금 상환액이 40%인 4천만원을 넘을 초과할 수 없다는 뜻입니다.

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"나는 무주택자고 비규제지역에서 아파트매매를 하는 상황이라 시세의 70%까지 LTV가 나온다고하니, 10억원 아파트 매매 시 7억원까지 주택담보대출한도가 나오겠구나..."

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생각할 수 있지만, 대출금 7억원을 30년 만기 주담대 4% 금리로 받으면 매월 3,341,907원을 상환해야 하고 1년이면, 40,102,884원(약 4천만원)이기 때문에 다른 부채가 없다는 가정하에, 연봉 1억원 정도는 되어야 아파트담보대출LTV 70%를 모두 받을 수 있습니다.

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이처럼 규제상 아파트 시세의 70%까지 아파트담보대출을 받을 수 있는 사람이라 하더라도, 내 소득이 적거나 이용하는 부채가 크다면 아파트담보대출LTV를 모두 활용할 수 없는 상황이 발생하게 됩니다.

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3. 소득 적다면 DSR 확인부터

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당연히 주부 무직자와 같이 소득이 없어 은행 아파트담보대출 이용 시 추정소득(카드이용내역 보험가입내역 등)으로 소득을 계산하는 사람들은 고소득 직장인 개인사업자들 보다 한도가 훨씬 적게나올 수 있습니다.

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때문에 소득이 없거나 적은 분들이 내 집 마련을 위해, 또는 보유중인 아파트 빌라 등 주택으로 생활안정자금을 받기 위해 시중 은행 보험사 아파트담보대출 이용을 해야 하는 상황이라면, 요즘 금리가 몇%쯤 나오는지 비교하기 이전에, DSR을 바탕으로 한 정확한 아파트담보대출한도 조회를 하는 것이 중요합니다.

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올해는 스트레스DSR 이라는 규제까지 추가로 적용되었으며, 현재 2단계가 반영되고 있습니다. 내년 하반기부터는 3단계가 적용되기 때문에 아파트담보대출 한도는 더욱 줄어들게 됩니다.

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은행 아파트담보대출DSR 계산은 인터넷에서도 계산기를 검색해 이용할 수 있지만, 실제로는 각종 소득증명서 등 자료를 바탕으로 은행 심사를 받아야만 정확히 알 수 있으며, 은행별 차이는 없으니 가까운 은행에서 미리 체크해 보는 것이 좋습니다.

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4. 규제 없이 자금 마련하려면?

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여전히 영끌의 열기는 식지 않고 있습니다. 수도권 아파트 매매 시 많은 사람들이 부족한 아파트매매잔금대출 한도를 해결하기 위해 DSR LTV 규제 없는 후순위아파트담보대출을 이용하고 있습니다.

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후순위담보대출은 매매잔금 한도 부족 해결뿐만 아니라, 전세퇴거자금 부족, 생활안정자금 또는 사업자금 부족, 저신용자 연체자 자금 마련 등 다양한 경우에 이용되고 있습니다.

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소득이 없는 주부 무직자도 대부업체 후순위 아파트담보대출을 이용하면 은행 DSR초과 후에도 규제 적용 없이 아파트 시세의 약 80% 한도까지 이용 가능하기 때문에 서민들의 최후 자금 마련 수단으로 많이 이용되고 있습니다.

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단! 높은 금리로 인해 이자 부담이 높아질 수 밖에 없기때문에 업체별 조건을 꼼꼼히 비교하고 상환 능력을 감안해 이용해야 합니다.

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최근엔 대부업체들도 가능 한도를 낮추거나 이용 문턱을 높이고 있는 상황으로 예전에 비해 받을 수 있는 한도가 줄어든 상황이라는 부분도 감안해야 합니다.

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소득 없는 주부 무직자라면, 이미 은행 보험사 아파트담보대출 LTV DSR 규제를 초과한 상황이라면, 저신용자 연체자 등 조건이 좋지 않아 대부업체 후순위아파트담보대출 이용을 고민중이라면 금융플러스 무료 상담으로 LTV규제없는대출, DSR초과대출, 아파트후순위담보대출 한도 및 업체별 이용 조건을 확인해보세요.

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아파트담보대출(아담대)의 한도는 여러 가지 요소에 의해 영향을 받습니다. 주요 요소들은 다음과 같습니다:

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담보 가치:

주택의 시가 또는 감정가가 대출 한도의 기본이 됩니다. 일반적으로 담보 가치는 대출 한도의 기준이 되며, 대출금액은 담보 가치의 일정 비율(예: 60%~80%)로 설정됩니다.

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소득 수준:

대출 신청자의 소득이 높을수록 대출 한도가 증가할 수 있습니다. 금융기관은 신청자의 소득을 바탕으로 상환 능력을 평가합니다.

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신용 점수:

개인의 신용 점수는 대출 한도에 큰 영향을 미칩니다. 신용 점수가 높을수록 대출 한도가 높아질 가능성이 큽니다. 신용 점수는 대출 상환 이력, 카드 사용 내역, 채무 비율 등에 따라 결정됩니다.

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부채 비율:

총부채상환비율(DTI)과 총부채비율(DSR) 같은 지표가 중요합니다. DTI는 월 소득 대비 월 상환액의 비율을 나타내며, DSR은 총 소득 대비 총 부채 상환액의 비율을 나타냅니다. 이 비율이 낮을수록 대출 한도가 높아질 수 있습니다.

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대출 종류:

고정금리 대출, 변동금리 대출 등 대출의 종류에 따라 한도가 달라질 수 있습니다. 일반적으로 고정금리 대출은 안정성이 높아 대출 한도가 더 높게 설정될 수 있습니다.

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대출 기간:

대출 상환 기간이 길어질수록 월 상환액이 줄어들어 대출 한도가 높아질 수 있습니다. 그러나 장기 대출은 총 이자 부담이 커질 수 있습니다.

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주택의 용도:

주택이 주거용인지 투자용인지에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다. 투자용 주택의 경우 대출 한도가 더 낮게 설정될 수 있습니다.

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금리 환경:

금리가 상승하면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 금리가 높아지면 대출 상환 부담이 커지기 때문에 금융기관은 대출 한도를 조정할 수 있습니다.

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이러한 요소들은 대출 신청 시 종합적으로 고려되며, 각 금융기관의 정책에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.

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