"전세대출도 전세퇴거자금 대출도 어려워"... 차주들 '심란'
임대차법 2주년, DSR 강화, 금리상승 등 악재 겹쳐
대출 관련 어려움 호소하는 차주들 ‘속출’
집 있어도 고민, 없어도 고통…대책도 딱히 없어
지난 2020년 2월 전세보증금을 끼고 이른바 ‘갭투자’로 5억9000만원에 서울 구로구의 다가구주택을 매입한 A씨(65)는 최근 한숨이 늘었다. 현재 살고 있는 집에 계속 있자니 집주인의 전세보증금 인상요구액이 너무 많아서다. 본인 소유의 집으로 이사를 고려했지만 기존 세입자에게 내어줄 전세보증금 마련도 쉽지 않아 머리가 아플 지경이다.
임대차 3법 2주년이 다가오면서 전세보증금 상한 5% 혜택을 적용받지 못하는 세입자들이 발생할 예정인 가운데, 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 예정대로 강화할 계획이어서 일부 대출자들이 대출 사각지대에 몰리게 됐다. 특히 금리마저 당분간 상승기조가 유지될 것으로 예상되면서 차주들의 부담이 커지고 있다.
각종 규제를 동시에 적용받는 대출자들은 2금융권으로 몰려 고금리 대출을 받게 되거나, 폭등한 전세보증금을 한꺼번에 감당해야 하는 처지다.
A씨는 “전세로 살고있는 아파트 전세계약 만기가 8월인데 집주인이 전세보증금을 8000만원 올려달라고 했다”며 “2020년 계약갱신청구권을 이미 사용해 더 이상 보증금 인상 상한(5%)을 적용받기 어려운 상황”이라고 말했다. 이어 “전세대출 금리도 오르고 있어 추가 대출까지 받기는 버운 상황”이라고 전했다.
문제는 매매해둔 다가구주택에 입주하기도 쉽지 않은 상황이라는 점이다. 세입자 중 한 명이 7월에 나갈 예정이라 전세보증금을 지급해야 하는데 내어줄 전세보증금 마련도 어려워졌다.
A씨는 “전세퇴거자금 대출을 받기 위해 은행을 방문했지만 DSR 규제 탓에 대출이 어렵다는 대답을 들었다”며 “전세퇴거자금대출도 주택담보대출 중 하나인데 LTV(주택담보인정비율) 한도에 육박했고 DSR 규제에 막혀 대출이 어려운 상황”이라고 했다. 은행에서 대출을 거절당한 그는 대출금리가 비교적 낮은 새마을금고·신용협동조합 문을 두드렸지만 이곳에서도 대출에 난색을 표했다.
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집이 있어도 고민... 없어도 고민...
주담대 규제와 임대차 3법 등으로 전세퇴거자금 마련에 어려움을 겪는 집중인들이 늘고 있습니다. 갭투자로 아파트를 매매하고 본인이 세를 사는 사람들도, 2주택 이상 보유한 다주택자의 세입자 퇴거 시에도 LTV DSR 규제에 다주택자 조건까지 더해져 각종 보증금반환사고가 연이어 터지고 있습니다.
다주택자는 이용 자체가 불가
핵심만 보자면 다주택자는 세입자 퇴거시 일반적인 주담대 기준이 적용되지 않으며 연간 부동산별로 1억원까지(현재 2억원으로 완화될 예정이라는 뉴스가 나오고 있습니다.) 생활안정자금 용도로 받을 수 있습니다. 즉 10억 아파트에 보증금 7억원의 세입자의 전세퇴거자금대출도 1억원 외엔 별로 마련해야하기 때문에 문제가 발생하는 상황입니다.
일시적으로 2주택 보유자가 되는 1가구 2주택자도 매도 매수 시점이 맞지 않거나 그 외 LTV DSR 규제를 통과하지 못해 자금 마련이 불가능하기도 합니다. 그 외에 저신용자 연체자 개인회생자 등 애초에 은행권 이용이 어려운 사람들도 퇴거자금 마련이 어려운 것은 마찬가지입니다.
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현재 퇴거자금 부족 시 해결 방법 중 가장 많이 이용되는 것이 규제가 적용되지 않는 금융권에서 추가로 담보대출을 받는 것입니다. 일명 후순위담보대출이라고 부르는 이 상품은 은행 보험사에 적용되는 LTV DSR 규제 및 임대차3법이 적용되지 않기 때문에 부족한 자금 마련에 유리합니다.
일시적 1가구 2주택자, 3주택자, 다주택자 누구라도 상관 없으며, 주택 보유수도 무관합니다. 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 규제지역에서도 아파트 시세의 95% 까지, 빌라 오피스텔 단독 다세대주택의 감정가 85%까지 부족한 전세퇴거자금대출을 해결할 수 있습니다.
실제 수령하는 금액은 세입자의 보증금과 이미 이용중인 선순위주담대를 공제한 후 남은 금액만큼 받을 수 있기 때문에 매매가 대비 전세가가 높거나 선순위 이용 금액이 큰 경우 이용 불가할 수 있습니다.
또한 업체에 따라서는 저신용자 연체 개인회생자도 이용 가능하지만 차주의 소득, 상환능력, 이용한도, 신용점수 등 세부 조건에 따라 가부가 달라질 수 있으며, 이용 한도와 금리도 차등 적용되는 만큼 업체별 조건 비교 후 이용해야 합니다.
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