전세가, 이렇게 떨어지나…25년전 나라 망했을때 그 수준?
KB시세에 따르면, 서울 전세가율은 2016년 6월 75로 정점에 올랐다가 지난해 12월 52로 주저앉았습니다. 집값 하락폭이 컸던 세종은 전세가율이 45입니다. IMF 이후 부동산 시장이 폭락했던 1998년 서울 전세가율은 47.92였습니다. 이후 경기가 회복되면서 전세가율이 조금씩 올랐습니다.
IMF때 전세가율이 47이었으니, 현재 상황(52)은 비슷한 것 아니냐고 반문할 수 있습니다. 그러나 요즘 전세시장을 20년전과 비교하려면, 높아진 전세대출 비중을 감안해야 합니다.
전세자금대출은 2012년 23조원 규모에 불과했으나, 2016년 이후 가파르게 증가해서 2021년 말에는 180조원까지 증가했습니다. 전세대출이 활성화되고, 저금리 기조가 이어지면서 전세가가 더 상승했다는 분석입니다.
즉 지금 전세시장은 전세대출이 없던 시절과 비교했을때 ‘전세대출’이 떠받치는 구조라는 것이 중요하다는 사실입니다.
IMF 이후 급락한 전세시장은 전세가율 40%대에서 2001년 64%까지 거침없이 상승했습니다. 한국인 저력으로 빠른 경제회복을 이루면서 집값은 V자 반등을 보였습니다.
IMF 때 집값을 끌어내린 요소는 경제위기였습니다. 현재 전세가 폭락은 급격히 상승한 높은 금리입니다. 2%대 전세대출을 이용하다가 6~7%대 전세대출을 이용하라고 하니, 전세가 무섭습니다.
(중략)
금리 인상에 집값 하락.. 전세가율 상승까지
빌라왕으로 불리는 임대인들의 연이은 사망소식과 가파른 집 값 하락에 따라 전세보증금이 집 값보다 높아지는 역전현상이 나타나는 등 불안감이 증대되고 있습니다. 당연히 주택을 여러개 보유한 다주택자 중 집 값이 많이 내려간 사람들은 전세 만기 시 세입자 보증금 반환에 어려움을 겪게 되면서 대안을 찾기에 급급한 상황입니다.
세입자보증금반환대출 뿐만 아니라 세입자 거주중 해당 아파트 빌라 등 부동산으로 생활자금 및 사업자금을 마련하려는 경우에도 은행이나 보험사는 세입자 동의가 필수이기 때문에, 불안한 세입자들이 동의를 해주지 않아 자금 마련에 어려움을 겪는 집주인들도 증가하는 추세입니다.
이렇게 전세 세입자 퇴거 자금 용도 주담대 LTV DSR 규제로 한도가 부족한 경우, 집 값 하락으로 한도가 나오지 않는 경우 세입자 동의가 어려워 해당 주택으로 자금 마련이 어려운 해결 가능한 상품이 후순위담보대출입니다.
후순위는 규제 없이 전세 준 집으로 자금 마련 가능
후순위 상품은 LTV DSR 규제와 무관하게, 주택 보유수와 무관하게 한도 여력이 남아있다면 은행 및 보험사 주담대 뒤로 부족한 세입자 보증금 반환대출 자금을 추가로 마련할 수 있으며, 세입자 동의 없이 생활자금 및 사업자금 마련도 가능합니다.
먼저 후순위전세퇴거자금대출은 대상 부동산이 아파트인 경우 KB 시세의 90%까지 이용 가능하며, 이용중인 선순위 금융상품의 원금을 공제한 후 남은 한도를 이용할 수 있습니다. 그 외 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산은 업체별 감정가의 80% 한도까지 이용 가능합니다.
물론 가장 먼저 은행 보험사에서 생활안정자금 용도로 받을 수 있는 최대 한도를 받은 후 부족한 자금 발생 시 이용하는 것이 좋습니다.
다음으로 전세후순위담보대출입니다. 세입자 퇴거가 아닌, 세입자 거주 중 해당 부동산으로 세입자 동의 없이 자금을 마련하는 금융 상품으로 이 때는 이용중인 선순위 원금과 세입자 보증금 원금까지 공제한 후 한도 여력이 있어야 추가 자금 마련이 가능합니다.
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은행 보험사는 어떤 목적으로 주담대를 이용하든 LTV DSR 규제가 적용되며, 이용 목적에 따라 세부적인 규제가 2차로 적용되기 때문에 전세 만기 시 세입자 보증금 반환, 전세퇴거자금 마련이 쉽지 않습니다.
특히 요즘처럼 금리가 급격하게 오르는 경우 DSR이 높아지기 때문에 가능한 금액은 더욱 줄어들고 있으며, 집 값 대비 보증금 비율이 높은 경우, 즉 전세가율이 높은 경우엔 전세퇴거자금 마련이 더욱 어려워지게 됩니다.
결국 규제가 적용되지 않는 금융권의 후순위 상품을 이용하는 것이 현재 이용 가능한 가장 효율적인 방법이 되며, 이 때 은행이나 보험사와는 다르게 후순위 업체별 조건 차이가 매우 크기 때문에 더욱 꼼꼼하게 비교하고 금융사고에 주의해 업체 선정을 해야합니다.
사람마다 소득 신용점수 부채현황 자금용도 지역 부동산형태 등이 모두 다르기 때문에 후순위전세퇴거자금대출 이용 조건도 달라질 수 밖에 없습니다.
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