10년 전 가격에 내 집 마련? 확정된 분양가에 분양 받는 민간임대아파트
부동산시장에 불확실성이 지속적으로 감지되고 있지만 예외적인 상품도 있다. 바로 합리적인 임대료로 안정적인 장기 거주가 가능한 ‘민간임대주택’이다.
민간임대주택이 인기를 끄는 가장 큰 이유는 우선 최대 10년 동안 안정적으로 장기간 거주가 가능하다는 점이 꼽힌다. 또한 확정분양가가 책정된 경우 10년 거주 후 사업승인 이후 책정된 최초 분양가로 분양전환 받을 수 있어 합리적인 가격에 내 집 마련 꿈을 이룰 수 있는 것은 물론, 시세차익까지 노릴 수 있다. 여기에 주택 수 산정 대상에 포함되지 않아 취득세·재산세 등 주택 보유에 따른 세금이 없고 전매(청약권 유상 매도)가 무제한 허용된다는 점도 민간임대주택의 또다른 인기 요인으로 꼽힌다.
이 밖에도 최근 전세사기·깡통전세 이슈가 확산되면서 전세 거주에 대한 큰 불안감을 가지고 거주를 해야하는 상황에 민간임대는 적절한 주거대안상품으로 주목된다. 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험 등의 가입이 의무인 만큼 보증금 사고 걱정을 덜 수 있기 때문이다.
(중략)
민간임대아파트 VS LH국민임대아파트 입주 조건
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민간임대아파트
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LH국민임대아파트
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입주 조건
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- 10년 거주보장
- 임대료 인상은 법정상한선 5% 이내
- 무주택자 우선 공급
- 시세의 95% 또는 75% 이하 임대료
- 전용 85제공미터 이하
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- 전용면적 50제곱미터 이하, 1순위 당해주택 건설 시/군/구 거주자, 2순위 당해주택 건설 인접 시/군/구 중 사업주체 지정에 거주하는 자 - 전용면적 60제곱미터 이하, 1순위 청약저축 24회 이상 납입한 자, 2순위 6회 이상 납입한 자 - 신혼부부나 자녀가 만 6세 이하인 한부모라면, 1순위는 혼인기간 중 출산하여 자녀가 있어야 함 - 혹은 혼인 중의 출생자로 인정되는 그 외 출생자가 있는 경우 |
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2. 50년 임대주택
- 공고일을 기준으로 세대원 전원이 무주택인 세대구성원인 경우
- 1순위는 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 경과된 자로 매월 월납입금을 12회 이상 납입한 자
- 전용면적 40제곱미터 초과 주택은 3년 이상 기간 무주택세대 구성원으로 저축 총액이 많아야 함
- 40제곱미터 이하 주택 경쟁 시 예비자 결정 순차는 3년 이상의 기간 무주택세대 구성원으로 납입 횟수가 많은 자
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3. 분양전환임대주택
(1) 5년 분양전환임대주택 - 임대의무기간 동안 임대를 하고 이후에 분양전환, 공급 대상은 무주택세대 구성원으로 소득 자산 기준을 충족해야 함
(2) 10년 분양전환임대주택 - 임대 기간 외 위 내용과 동일
- 5년/10년 동일하게 일반공급 중 우선공급은 가입 12개월 경과, 12회 이상 납부해야 함
- 특별공급 중 기관추천/신혼부부/다자녀가구는 가입 6개월 경과, 6회 이상 납부
- 생애최초는 입주자저축 1순위자 중 선납금을 포함 600만원 이상 납부 자
- 노부모부양은 입주자저축 1순위 자
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입주 조건 다양한 임대아파트
민간임대아파트는 말 그대로 민간에서 주관하는 아파트이며 국민임대아파트는 공공기관 및 국가에서 주관하는 임대 아파트 상품입니다.
보증금이 주변 시세의 60%~80% 선에서 정해지기 때문에 주거 비용이 저렴한 장점이 있으며, 무주택 세대주 저소득 세대주가 장기간 임대 가능하기 때문에 관심도가 높은 상품입니다.
국민임대아파트는 국민임대주택/50년임대주택/분양전환임대주택으로 세분화되며, 민간암대아파트도 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나뉘며 민간임대주택의 경우 사업 조율에 따라 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 나뉩니다. 임대 조건에 따라 입주 조건도 달라지기 때문에 정확한 조건을 확인하는 것이 중요합니다.
LH가 운영하는 주거복지포털 마이홈(https://www.myhome.go.kr/)에 접속하면 자가진단, 공공주택찾기, 모집공고 등을 확인할 수 있으니 꼭 활용하시기 바랍니다.
민간임대아파트 분양전환 인기
주목할 부분은 '민간임대아파트분양전환' 입니다.
민간임대아파트는 분양권과는 다르게 임차권이므로 취득세 재산세 종부세 납부 의무가 없으며, 주택수에 미포함되기 때문에 다주택자도 신청 가능하며 대출 규제를 적용 받지 않는 큰 장점이 있습니다.
또한, 10년 만기 후 분양 전환 시 분양가상한제를 피할 수 있으며, 임차인에게 주어지는 우선분양전환자격을 이용해 주변 시세의 70%~80% 수준으로 내 집 마련을 하는 것이 가능합니다. 더불어 발전 가능성이 높거나 교통 호재 등으로 부동산 가격이 상승할 여지가 있는 곳이라면 시세 차익을 남기는 것이 가능하다는 장점이 있습니다.
민간임대아파트분양전환 시 매수 매도는 임차권을 거래하는 것이 아니라 선매수 후 매도를 해야하기 때문에, 매수자금(매매잔금)이 부족한 상황에서 LTV DSR 규제 등이 적용되지 않는 '후순위' 아파트 매매 잔금 대출을 이용해 선매수를 하는 사람들이 적지 않습니다.
매매 잔금 부족하다면 후순위로
민간임대아파트분양전환대출 한도 부족 시 후순위 아파트 잔금대출은 LTV 규제 없이 추가 자금 마련이 가능하며, 은행권에 적용되는 DSR 40% 규제가 없기 때문에 차주의 소득이 낮더라도 잔금 해결이 가능합니다.
단, 무조건 이용 가능한 것이 아니라 차주의 신용점수 소득 부채현황 이용한도 연체이력 등 세부 조건에 따라 이용 가능 여부가 결졍되며, 한도와 금리도 큰 폭으로 차등 적용될 수 있기 때문에 상환 능력을 감안해 이용하는 것이 중요합니다.
후순위 조건은 시중 은행 보험사 아파트매매잔금대출과는 다르게 소비자가 직접 방문 상담을 해 비교 이용하기가 쉽지 않습니다. 내 조건에 적합한 후순위 업체를 이용하기 위해서는 금감원 및 지방자치단체에 정식 등록 된 후순위 업체 조건을 한 번에 비교할 수 있는 전문적인 중개 플랫폼을 이용하는 것이 유리합니다.
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