10년 민간·공공 임대아파트 (조기)분양전환 시 매매잔금대출 한도 부족 해결하려면

 

[이슈분석]강남 분양전환 공공임대 8년 만에 8억 시세차익

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'반값 로또'된 LH강남아이파크, LH서초4단지…강남구·서초구 관심단지 1위

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강남권 10년 공공임대아파트가 조기분양전환으로 '반값 로또' 아파트가 되면서 시장의 관심이 뜨겁다. 10년 공공임대아파트는 임대기간 10년이 만료되면 임차인이 분양가를 지불하고 해당 아파트 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가진다.

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16일 부동산 업계에 따르면 올해로 준공 8년차를 맞은 강남구 자곡동 'LH강남아이파크'(강남7단지·716가구)는 분양 전환가격과 실거래가 격차가 2배 가까이 벌어졌다.

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'LH강남아이파크'의 평균 분양 전환가격은 전용 59㎡가 7억원 중반, 74㎡는 8억원 중반, 84㎡는 9억원 중후반대 수준이다. 현재 이 단지의 최고가는 각각 8억원가량이 뛴 14억원, 16억4500만원, 17억4000만원이다.

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2013년 12월 준공된 서초구 우면동 'LH서초4단지'(424가구)도 비슷한 상황이다. 단지는 10년 공공임대와 분납임대 유형 혼합 아파트로, 현재 10년 공공임대 주택인 전용 52㎡와 전용 60㎡에 한해 지난해 7월 1일부터 조기분양전환을 시행 중이다.

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출처 아주경제 https://www.ajunews.com/view/20210215093341348

수도권 조기분양전환에 관심도 높아져

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10년공공임대아파트 10년민간임대아파트의 분양 전환 시 분양가격과 현재 매매가격 간 격차가 크게 벌어진 일명 '로또 분양 전환 아파트'에 대한 관심이 커지고 있습니다.

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지난 2021년 큰 관심을 끌었던 'LH강남아이파크(강남자곡아이파크)' 아파트는 2014년 10월 분양 된 10년공공임대아파트로 평균 분양 전환가격 전용 59㎡가 7억원 중반, 74㎡는 8억원 중반, 84㎡는 9억원 중후반대였지만, 21년 조기분양전환 시점의 최고가는 각각 8억원 가량 상승해 14억원, 16억4500만원, 17억4천만원을 기록하며 두 배 가까이 상승했습니다.

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2013년 12월 준공된 'LH서초4단지'도 상황은 비슷해 전용 52㎡의 평균 분양 전환가격 5억원 중후반대에 5억원이 상승한 10억7천여만원에 실거래가가 형성되었었습니다.

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​	민간임대아파트	LH국민임대아파트
입주 조건	- 10년 거주보장 - 임대료 인상은 법정상한선 5% 이내 - 무주택자 우선 공급 - 시세의 95% 또는 75% 이하 임대료 - 전용 85제공미터 이하	국민임대주택 - 소득기준 70% 이하, 자산기준 36,1000만원 이하, 자동차 3,683만원 이하 - 전용면적 50제곱미터 이하, 1순위 당해주택 건설 시/군/구 거주자, 2순위 당해주택 건설 인접 시/군/구 중 사업주체 지정에 거주하는 자 - 전용면적 60제곱미터 이하, 1순위 청약저축 24회 이상 납입한 자, 2순위 6회 이상 납입한 자 - 신혼부부나 자녀가 만 6세 이하인 한부모라면, 1순위는 혼인기간 중 출산하여 자녀가 있어야 함 - 혹은 혼인 중의 출생자로 인정되는 그 외 출생자가 있는 경우
		2. 50년 임대주택 - 공고일을 기준으로 세대원 전원이 무주택인 세대구성원인 경우 - 1순위는 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 경과된 자로 매월 월납입금을 12회 이상 납입한 자 - 전용면적 40제곱미터 초과 주택은 3년 이상 기간 무주택세대 구성원으로 저축 총액이 많아야 함 - 40제곱미터 이하 주택 경쟁 시 예비자 결정 순차는 3년 이상의 기간 무주택세대 구성원으로 납입 횟수가 많은 자
		3. 분양전환임대주택 (1) 5년 분양전환임대주택 - 임대의무기간 동안 임대를 하고 이후에 분양전환, 공급 대상은 무주택세대 구성원으로 소득 자산 기준을 충족해야 함 (2) 10년 분양전환임대주택 - 임대 기간 외 위 내용과 동일 ​ - 5년/10년 동일하게 일반공급 중 우선공급은 가입 12개월 경과, 12회 이상 납부해야 함 - 특별공급 중 기관추천/신혼부부/다자녀가구는 가입 6개월 경과, 6회 이상 납부 - 생애최초는 입주자저축 1순위자 중 선납금을 포함 600만원 이상 납부 자 - 노부모부양은 입주자저축 1순위 자

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임대아파트는 선매수가 필수

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이처럼 꼭 10년 공공임대 기간을 채우지 않더라도 '주택가격 등락 등 부동산시장 동향과 주택취득 시기에 대한 입주민들의 선택권을 확대, 조기에 내 집 마련 기회를 부여하기 위한 공공주택 특별법'에 따라 조기분양전환이 진행될 수 있으며, 임대의무 기간 5년이 경과한 단지라면 입주민들의 조기분양전환 의사를 밝히는 단지에 한해 빠르게 분양전환이 진행될 수 있습니다.

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이러한 임대아파트 조기분양전환은 민간임대아파트·공공임대아파트 구분 없이 진행되고 있으며, 공공임대아파트는 임차권을 거래하는 것이 아니라 선매수 후 매도를 해야하는 특성상 예외 없이 전환 시점의 시세로 매매를 해야하며, 이 때 LTV DSR 등 문제로 시중 은행 아파트매매잔금대출 한도가 부족한 경우 까다로운 규제가 적용되지 않는 '후순위' 담보대출을 이용해 선매수를 하는 사람들이 늘고 있습니다.

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현재 은행 및 보험사에서 매매대출을 이용하는 경우 은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%가 적용되며, LTV는 지역에 따라 아파트 시세의 40%~70%까지 이용할 수 있습니다.

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임대보증금과 분양전환금액의 차이가 클수록 선매수 후 매도를 통한 수익도 커지지만, 선매수 시 민간·공공임대아파트 매매잔금대출 한도가 부족할 확률이 높아지기 때문에 매수를 계획하고 있다면 미리미리 정확한 내 한도 확인 및 부족한 자금 해결 방법을 확인해 둘 필요가 있습니다.

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부족한 매매잔금은 후순위로 해결

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10년임대아파트 매매잔금 한도 부족은 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융권의 '후순위' 상품을 이용해 해결이 가능합니다.

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단, 비은행권이라고 해서 무조건 실행 가능한 것이 아니라 차주의 소득 부채현황 이용한도 지역 연체이력 등 세부조건을 바탕으로 한 상환능력 심사 후 가부가 결정되며, 조건에 따라서는 금리가 높아지기 때문에 꼼꼼히 업체별 조건을 비교한 후 이용해야 합니다.

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후순위 매매잔금 조건은 시중 은행 보험사 잔금대출과는 다르게 소비자가 직접 방문 상담을 해 비교 이용하기가 쉽지 않습니다. 내 조건에 적합한 후순위 업체를 이용하기 위해서는 금감원 및 지방자치단체에 정식 등록 된 후순위 업체 조건을 한 번에 비교할 수 있는 전문적인 중개 플랫폼을 이용하는 것이 유리합니다.

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후순위 조건 비교는 금융플러스

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(주) 금융플러스 무료 상담을 이용하면 임대아파트 외 일반 아파트 빌라(다세대주택) 연립 오피스텔 등 전국의 모든 부동산 관련 후순위 담보대출 한도 금리 등 조건을 안전하고 정확하게 비교할 수 있습니다.

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공공임대주택은 서울은 물론 경기도 부산 인천 등 전국에 널리 분양되어 있으며, 조건에 따라 10년 임대기간을 채우지 않더라도 5년 7년 등 시점에 조기분양전환이 이루어질 수 있습니다.

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이때 초기분양가와 전환가를 비교하고, 향후 해당 아파트의 발전 가능성, 내 대출 컨디션 등을 감안해 조기 분양 전환을 해 큰 매도차익을 얻거나 조기에 내 집 마련의 꿈을 실현할 수도 있습니다.

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'10년 민간임대아파트' 및 '10년공공임대아파트' (조기)분양전환 시 부족한 아파트매매잔금대출 한도 해결 방법, 보유중인 아파트를 이용한 생활자금 마련 방법, 부채관리 방법 등을 간편하고 정확하게 안내 받을 수 있습니다.

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아래 서울시 경기도 지역의 10년 민간임대아파트 공공임대아파트 리스트를 안내드리니 참고하시길 바랍니다.

 

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단지명	주소	준공일자
강남자곡아이파크	서울특별시 강남구 자곡로 175	2014-10-31
강남자곡힐스테이트	서울특별시 강남구 자곡로3길 21	2015-06-30
강남LH8단지	서울특별시 강남구 자곡로 154	2013-10-23
엘에이치 서초4단지	서울특별시 서초구 양재대로2길 33	2013-12-04
미사강변 A29블록 10년 공임리츠	경기도 하남시 미사강변한강로 326	2017-09-30
그레미움	경기도 시흥시 목감중앙로 65	2017-11-20
산내마을2단지	경기도 파주시 교하로 50	2017-11-30
미사강변 A4블록 10년 공임리츠	경기도 하남시 미사강변북로 25	2018-01-30
숲속반디채(송정6단지)	경기도 군포시 송부로96번길 30	2018-12-01
군포송정마을5단지	경기도 군포시 송부로96번길 29	2019-05-16
배곧 5단지	경기도 시흥시 배곧4로 81-29	2019-01-16
가람마을 5단지	경기도 파주시 가람로116번길 40	2014-05-21
산들마을	경기도 성남시 중원구 여수울로 51	2015-09-03
평택소사벌 B-2BL(공임리츠)	경기도 평택시 비전4로 175	2017-05-05
은여울마을김포한강센트럴블루힐	경기도 김포시 김포한강8로 15	2017-08-14
광교 센트럴타운 60단지 아파트	경기도 수원시 영통구 센트럴타운로22번길 36	2013-11-04
라디언트캐슬	경기도 의정부시 용민로 419	2018-06-08
양주옥정 A-21(2)(공임리츠)	경기도 양주시 옥정동로 104	2018-12-31
고덕 신동아파밀리에NHF7단지	경기도 평택시 고덕국제2로 73	2019-06-15
의정부고산 S-4BL 공공임대리츠	경기도 의정부시 서광로 186	2019-11-24
삼성마을 휴먼시아 3단지	경기도 군포시 삼성로59번길 16	2014-06-01
율정마을	경기도 양주시 옥정동로 162	2014-11-14
르파비스	경기도 화성시 동탄순환대로20길 115	2017-11-07
구리갈매6단지	경기도 구리시 갈매중앙로 25	2018-08-30
화성동탄2 A81블록	경기도 화성시 동탄순환대로12길 67	2020-08-01
포레하임	경기도 시흥시 목감중앙로 62	2016-07-01
부천옥길B1블록	경기도 부천시 양지로 234-38	2017-07-01
부용마을	경기도 의정부시 오목로 252	2016-08-01
아양 서희스타힐스NHF4단지	경기도 안성시 아양로 73	2017-11-29
미사강변도시 A25블록 10년 공임리츠	경기도 하남시 미사강변중앙로 120	2018-10-01
화성동탄2 A48BL	경기도 화성시 동탄순환대로20길 69	2018-12-15
(NHF제10호)화성동탄2 A83블럭(28단지 엘크루)	경기도 화성시 동탄대로1길 96	2019-06-01
고양향동지구 S-2블록	경기도 고양시 덕양구 향기로 112	2017-07-31
의정부고산 S-5BL 공공임대리츠	경기도 의정부시 서광로 166	2019-12-19
LH브라운빌리지 14단지	경기도 의정부시 용민로 441	2016-01-01
다산 진건A4 자연앤이편한세상 3차	경기도 남양주시 다산중앙로82번길 12	2019-07-26
소사벌 이곡마을6단지	경기도 평택시 평남로 962	2016-06-17
구리갈매 이스트힐	경기도 구리시 갈매중앙로 132	2016-08-01
리벤티움	경기도 시흥시 목감중앙로 45	2017-07-04
센트럴힐즈	경기도 화성시 동탄대로12길 71	2017-01-20
호수품애	경기도 시흥시 목감남서로 92-12	2018-11-01
의정부민락2 B-3BL 공공임대리츠(민락9)	경기도 의정부시 용민로 374	2019-01-03
아양 하우스디NHF6단지	경기도 안성시 아양로 61-19	2019-05-30
네이처뷰	경기도 시흥시 시청로 100	2019-09-01
배곧 1단지	경기도 시흥시 해송십리로 472-54	2019-01-16
서희스타힐스	경기도 화성시 동탄순환대로17길 15	2017-11-22
네이처포레	경기도 시흥시 은계중앙로 140	2018-08-01
고양향동지구 S-1블록	경기도 고양시 덕양구 향기로 185	2019-07-01
수원호매실 14단지 아파트	경기도 수원시 권선구 호매실로218번길 22	2017-12-01
미사강변도시 A24블록 10년 공임리츠	경기도 하남시 미사강변동로 47	2018-11-01
(NHF제11호)화성동탄2 A89블럭(29단지 아이원)	경기도 화성시 동탄대로1길 20	2019-12-01
하남감일 1단지(10년공임)A1블록	경기도 하남시 감일로 86	2020-03-01
26단지	경기도 화성시 동탄대로9길 20	2016-11-03