11억 분양 수유동 아파트, 1.8억 낮춰도 '조용'…'미분양 공포' 퍼진다
#강북구 수유동 '칸타빌수유팰리스'는 올해 2월 첫 분양에서 일반분양 145가구 모집에 933명이 신청해 6.43대 1의 경쟁률을 기록했지만, 당첨자들이 대거 계약을 포기하면서 미분양 물량이 속출했다. 후분양 단지로 지난 6월 완공돼 입주가 시작되자 다급해진 시행사는 7월 분양가를 약 15% 내렸다. 9억원이 넘었던 전용 59㎡는 7억4000만원으로, 11억원대였던 전용 78㎡은 9억2000만원으로 재분양했다. 그럼에도 이후 3개월간 추가 계약한 물량은 3채뿐이다. 아직 23가구가 공실로 남아 8번째 무순위청약을 앞두고 있다.
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'열 집 중 두 집' 빈집…입주 몇 달 지나도 불꺼진 아파트
서울 서초구 반포동 ‘더샵 반포 리버파크’. 총 140가구 규모인 이 아파트는 2020년 분양 당시 전국에서 분양가가 가장 비싼 단지(3.3㎡당 7990만원)로 기록됐다. 올 7월 입주를 시작하자 상황이 달라졌다. 준공한 지 석 달이 지나도 입주율이 10%대에 그치고 있다. 입주 예정자 협의회 설문조사에선 수분양자(분양을 받은 사람) 증 약 40%가 계약을 포기하겠다고 했다. 대출 규제 탓에 잔금 마련이 어려워졌기 때문이다. 입주 예정자 협의회는 시행사에 잔금 대출 보증을 서거나 잔금·위약금 할인을 요구하고 있다.
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고금리·거래 절벽…"불 꺼진 새 아파트 늘어난다"
9월 전국 입주율 72.6%…전월 대비 4.2%포인트 하락
기준금리 인상 기조, 주택 시장 침체에 공실 문제 대두
입주율 하락 양상 장기화 조짐…"정책 변화 필요한 시점"
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규제지역, 입주시점 집값 금리 등에 따라 문제 발생할 수 있다
부동산 관련, 주택담보대출 규제 완화 관련 뉴스가 쏟아지는 가운데 주목해야 할 내용이 바로 신축 분양 아파트 입주 포기 관련 내용입니다.
어렵게 어렵게 청약에 당첨을해서 수년을 기다려 입주를 해야하는 시점에 이런 저런 이유로 입주가 어려워 포기를 하는 사람들이 속출하고 있으며, 단지에 따라서는 입주 시점 전세를 줘 보증금으로 중도금이나 잔금을 해결하려고 했지만 문제가 발생한 투자자들도 입주 포기 대상이 됩니다.
보통 신축 분양 아파트 당첨 후 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 납부하게 되며, 계약금은 현금으로, 중도금은 건설사와 약속 된 금융사를 통해 진행하는 것이 일반적으로 분양공고에서 내용을 확인할 수 있습니다.
중도금대출은 3개월~4개월 단위로 10%씩 6번 정도를 납부하게 되며, 투기지역/투기과열지구(분양가의 40%), 청약조정대상지역(분양가의 50%), 기타지역(분양가의 70%)까지 받을 수 있습니다.
이 중도금대출은 잔금을 납부하는 시점, 즉 입주 시점에 은행이나 보험사에서 주택담보대출을 받아 상환하는 것이 일반적으로 실입주하는 경우가 여기에 해당됩니다. 반대로 전세입자를 받아 보증금으로 상환하는 갭투자인 경우도 있습니다.
올 겨울 급격한 금리 인상과 집값 하락으로 입주 포기 증가
하지만 규제지역 중도금대출 한도로 인해 모든 중도금을 지원 받지 못해 일부는 본인의 자금으로 해결해야 하는 경우, 애초 계획과는 달리 자금 마련이 되지 않아 연체가 발생할 수 있습니다.
또한 입주 시점에 해당 지역의 아파트담보대출 LTV와 차주의 DSR에 따라 받았던 중도금대출보다 입주 시 받아야 하는 담보대출 한도가 낮은 경우, 부족한 자금과 30% 잔금까지 동시에 해결해야하는 어려움이 닥칠수도 있습니다.
분양 시점의 분양가보다 입주 시점의 집값이 높아진 경우 은행 주택담보대출 LTV가 여유있게 나올 수 있지만 현재 부동산 시장은 집값이 빠르게 하락하고 있으며, DSR 기준은 더욱 까다로와졌고, 기준금리의 급격한 상승으로 연간 상환해야하는 원리금이 커져 DSR에서 더 큰 마이너스가 발생하는 상황으로 입주에 어려움이 발생하고 있습니다.
즉 분양 아파트 입주 시 중도금대출을 상환이 불가하거나 자금이 부족한 경우, 잔금대출이 LTV DSR 규제로 나오지 않거나 부족한 경우, 갭투자를 했지만 세입자가 들어오지 않아 당장 연체가 발생할 중도금과 잔금을 다른 방법을 통해 해결해야 하는 경우 등 입니다.
보존등기 났다면 후순위 조건 확인하자
해결 방법 중 하나가 규제가 적용되지 않는 금융권의 후순위 담보대출입니다.
구입자금 생활자금 용도 무관하게, LTV DSR 규제 없이 잔금 당일 추가 자금 마련이 가능하기 때문에 입주 시점 아파트의 시세, 앞서 이용한 선순위(중도금) 금액과 추가로 필요한 금액, 차주의 신용점수 소득 등 세부 조건에 따라 시세의 약 90% 한도까지 활용할 수 있습니다.
이 후순위 자금으로 연체가 발생한 중도금 상환, 부족한 입주 잔금 해결, 세입자가 들어오기 전까지 단기간 자금 마련 등을 해결할 수 있습니다.
단! 보존등기가 난 분양 아파트에 한해서 이용 가능하기 때문에 꼭 우선적으로 보존등기 여부를 확인해야하며, 최근 급격하게 오르는 금리와 집값 하락은 은행 외 금융권에도 악영향을 끼치고 있어, 불과 몇개월 전에 비해 한도가 크게 줄어든 상황으로 '무조건 가능하다' 라는 생각을 해서는 안됩니다.
보통 신축 분양 아파트 입주는 3개월 정도 여유를 두고 진행되며, 올 해 7월, 8월, 9월, 10월, 11월, 12월 입주 아파트 중 1000세대 전후의 주요 리스트는 아래와 같습니다. 아파트단지명은 분양 시점 달라졌 을수도 있습니다.
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7월 입주
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매교역 푸르지오 SK VIEW, 오포더샵센트럴포레(C1), 염주 더샵 센트럴파크, 광주계림아이파크 SK뷰, 검단 신안인스빌어반퍼스트(AB2), e편한세상 거제 유로아일랜드, 옥정역 대광로제비앙 1단지(41BL), 의정부역 센트럴자이앤위브캐슬
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8월 입주
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운정신도시푸르지오파르세나(A13), 힐스테이트 푸르지오 수원, 대구학정이편한세상, e편한세상울산역어반스퀘어, 운서2차SKYVIEW스카이시티(A7)
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9월 입주
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무등산자이앤어울림1,2단지, 도마 e편한세상 포레나, 인천검단신도시2차노블랜드에듀포레힐(AA12-2), 래미안 연지 어반파크, 힐스테이트 관악 뉴포레, 화성시청역 서희스타힐스(2BL), 신흥역 하늘채 랜더스원
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10월 입주
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양주옥정2차 대방노블랜드 프레스티지(A4-2), 빛가람코오롱하늘채, 광명 푸르지오 센트베르(15R)
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11월 입주
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e편한세상 금빛 그랑메종 공공분양(성남금광1(재개발)), 성남중동1(08,재개발) A-1 공공분양, 청주 탑동 힐데스하임, 신동탄 롯데캐슬 나노시티, 고양덕은중흥S클래스파크시티(A2), 사상서희스타힐스
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12월 입주
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e편한세상 지제역(A3), 반정 아이파크 캐슬 5단지, 힐스테이트 사하역, 당진수청2지구호반써밋시그니처(RH-1), 반정 아이파크 캐슬 4단지, the1파크빌리지(A23), 데시앙 해링턴플레이스 파크시티
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각종 규제가 완화되었다고는 하지만 여전히 기존 아파트를 매매해 입주하는 것도, 신축 아파트를 당첨 받아 입주하는 것도, 전월세를 주는 것도 쉽지 않은 상황입니다.
입주를 포기하는 많은 이유가 있겠지만 중도금대출 및 잔금대출 해결이 어려워 포기하는 상황이라면 금융플러스 무료 상담으로 후순위 상품을 활용해 해결 가능한지를 확인해보세요.
꼭 신축 아파트 입주 상황이 아니어도 후순위는 이용 가능하며, 규제지역 주택보유수 이용목적 소득과도 상관 없이 이용할 수 있으니 아파트 빌라 오피스텔 등 부동산을 보유하고 있는 경우라면 모두 상담이 가능합니다.
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