‘배보다 배꼽이 큰’ 전세퇴거자금 대출
부동산 경기 침체에 따른 ‘역전세’난으로 전세금을 반환하지 못하는 임대인이 늘고 있는 가운데, 올 들어 은행권의 전세퇴거자금 대출(보증금 반환대출) 규모가 급증한 것으로 나타났다. 그러나 많은 이들은 여전히 수백만원에 달하는 중도상환수수료 부담 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 대출 실행에 어려움을 겪고 있다.
▶보증금 돌려주려 받은 대출금만 5조원...“‘역전세난’ 더 심해진다”=30일 금융권에 따르면 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)에서 올해 1~4월 새로 실행된 전세퇴거자금 대출액은 2조968억원으로 직전 4개월(1조2798억원)과 비교해 64%가량 증가한 것으로 나타났다. 여기다 지난 2월 신청이 시작된 정책모기지 특례보금자리론에는 임차보증금 반환 용도의 신청액만 약 2조6210억원(4월 말 기준)이 몰렸다. 올해만 보증금 반환을 위한 대출 수요가 5조원 규모에 다다른 셈이다. 전세퇴거자금 대출은 임차보증금 반환 목적으로 실행한 주택담보대출을 말한다.
전세퇴거자금 대출 수요가 증가한 원인은 부동산 경기 침체 및 전세가격 하락으로 발생한 ‘역전세난’에 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 4월까지 집계된 올해 HUG의 전세보증사고금액은 1조830억원으로 약 4달만에 지난해 보증사고금액(1조1726억원)에 육박한 상황이다.
(중략)
전세사고에 역전세난까지...
굵직굵직한 전세보증금 사고에 역대급 역전세난까지 벌어지면서 전세금을 돌려받지 못한 세입자, 돌려주고 싶어도 마땅한 해결책을 찾기 어려운 집주인들의 문제가 증가하고 있습니다.
특히 은행권에서 전세금반환자금대출 목적으로 주담대 실행 시 까다로운 DSR 규제로 전세퇴거자금이 부족한 경우가 잦으며, 새로운 세입자가 들어오기 전까지 단기간 빌리는 경우에도 수 백만원의 중도상환수수료가 발생할 수 있어 대출 문턱을 더 낮춰달라는 목소리가 높은 상황입니다.
무엇보다도 가장 큰 걸림돌은 DSR로 지난 3월 임차보증금 반환 목적 주담대 관련 각종 규제가 완화되었지만 결국 은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50% 이내에서만 자금 활용이 가능하기 때문에 소득이 적거나 이용주인 부채가 많은 집주인은 전세금반환자금 마련이 여전히 어려운 상황입니다.
보증금 부족하다면 2순위로
신축아파트 신축오피스텔을 분양 받아 전월세를 두려고 했던 투자자들부터, 현재 세를 주고 있는 주택의 시세가 급락해 재계약을 위해서는 보증금을 일부 돌려줘 다운계약을 해야하는 집주인, 현재 세입자가 퇴거 예정이지만 다음 세입자를 구하기 어려운 집주인까지 전세금반환자금대출 해결 방법을 찾는 사람들의 케이스는 다양합니다.
우선적으로 올 해 한시적으로 운영하는 특례보금자리론을 포함한 은행 및 보험사의 전세퇴거자금대출 조건을 꼼꼼히 비교한 후 최대 한도로 받아야하며, 이후 부족한 자금은 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융권에서 2순위 담보대출을 받아 해결해야 합니다.
개인사업자 자영업자인 경우 저축은행부터 대부업권 순서로 상품 조건을 비교하는 것이 유리하며, 직장인 주부 무직자 등 개인은 대부업체별 조건을 비교해 이용해야 합니다.
물건지가 아파트인 경우 KB 시세의 약 90% 한도까지, 빌라 오피스텔 단독주택 등 부동산은 감정가의 약 80% 한도까지 2순위 이용이 가능하며, 앞서 이용중인 1순위 원금을 공제한 나머지 한도를 활용할 수 있습니다.
계약 기간은 6개월, 1년, 2년, 3년 단위이며, 월 이자만 납입하는 거치형 상품으로 단기간 이용 후 상환하는데 적합합니다.
2순위 조건 비교는 금융플러스
2순위 전세금반환자금대출 조건은 매우 다양합니다. 업체별로 이용 조건도 다를뿐더러 동일한 차주의 조건으로도 5% 이상 금리 차이가 발생할 수도 있어 은행 보험사 이용시보다 더욱 신중하게 비교하고 이용해야합니다.
또한 업체에 따라서는 신용점수 500점 이하 저신용자, 연체자도 차주의 상환능력 심사 결과에 따라 이용 가능한 곳을 찾을 수 있으니 조건이 좋지 않은 집주인이라면 이를 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.
이렇게 업체별 조건 차이가 큰 2순위 전세퇴거자금대출을 직접 업체별 상담을 통해 비교하고 선택하는 것은 쉽지 않습니다. 업체의 수는 매우 많지만 해당 업체의 정확한 정보를 얻는 것은 어렵기 때문에 허비되는 시간도 문제지만 최선의 선택을 하기가 어렵습니다.
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