전세금 반환대출 금리 비교 전 한도부터 체크해야 세입자 퇴거자금 돌려준다

 

전세보증보험에 경고등… 만성적자 HUG서 ‘지각변제’ 발생

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전세보증보험을 들었음에도 약속한 날짜에 돈을 못 받는 ‘지각변제’ 사태가 반복되고 있다. 전세사기 여파로 급증하는 대위변제금에 최근 만성적자에 시달리는 허그가 피해자 구제 역할을 제대로 못 하고 있다는 지적이다.

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22일 허그의 전세보증금반환보증약관에 따르면 허그는 보증금 반환 신청을 받으면 한 달 내로 심사를 거쳐 보증금을 지급해야 한다. 심사 기간이 한 달보다 더 걸리면 이유를 신청자에게 설명하고 심사가 완료된 날로부터 일주일 안에 보증금을 지급하면 된다. 그런데 A씨의 경우 보증금을 받기까지 석 달 가까이 걸렸고, 확약날짜조차 알 수 없다는 통보까지 받은 것이다.

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이는 현재 만성적자에 시달리는 허그의 변제력이 약화된 탓으로 풀이된다. 불어나는 전세사기에 허그가 지난해 집주인 대신 내준 보증금 규모는 5년 새 14배 급증한 4조원으로 추산된다. 이에 허그의 재정건전성에도 적신호가 켜졌다. 공공기관 경영정보공개시스템 알리오에 따르면 허그의 지난해 상반기 순손실은 전년 같은 기간보다 7배가량 오른 1조3280억원으로 집계됐다. 허그는 중장기 재무관리계획에서 이 수치가 1조7600억원까지 치솟을 것으로 봤다.

(중략)

출처 국민일보 https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=1708593418&code=11151300&cp=nv

< 주식회사 금융플러스 >

 

<1> 줄지 않는 보증금 반환 사고

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여전히 깡통전세 사기에, 보증금반환 사고가 끊이지 않고 있습니다.

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집값이 떨어지니 집값 대비 전세보증금 비율이 높아져 은행에서 전세금반환대출을 최대로 받아도 퇴거자금이 부족한 집주인들이 적지않은 상태이고, 애초에 은행 보험사 이용이 어려운 저신용자 연체자 개인회생자 등 취약 조건에 놓은 임대인은 그 외 금융권에서 높은 금리로 자금을 해결해야만 하는 상황입니다.

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여기에 오늘부터 은행 주담대에는 스트레스 DSR이 추가로 적용되기 때문에 퇴거자금 한도는 더욱 줄어들 수 밖에 없는 상황이니, 세입자 전세금 반환대출 금리를 비교하기 전 내 한도가 정확히 얼마나 나오는지를 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

<2> 은행 이용 시 주의사항

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현재 은행 및 보험사 주담대는 LTV DSR 규제 외에도 용도에 따라 세부적인 규제가 적용되고 있습니다.

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중요한 주의 사항은 아래와 같습니다.

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1. 주택구입 목적 주담대를 생활안정자금 목적 주담대로 대환하는 경우 추가 약정 내용에 주의하자.
2. 전세보증금 반환보증 조건 변경 때에는 변경 내용이 정확히 반영됐는지 계약 내용을 꼼꼼히 확인하자.
3. 임차인이 임대차계약 중 거주지로부터 퇴거하면 은행은 버팀목 전세자금대출의 상환을 요구할 수 있다.
4. 은행 대출을 장기 연체하면 담보로 제공하지 않은 채무자 명의의 주택청약종합저축으로 상계할 수 있다.

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또한 퇴거자금은 용도상 주택담보 생활안정자금에 속하며, 구입자금과 생활안정자금 금리가 다를 수 있기 때문에 이를 감안해 비교해야 합니다.

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현재 은행 보험사 LTV는 규제지역인지 아닌지에 따라 아파트 시세 및 빌라/오피스텔 감정가의 40%~70%가 적용되며, DSR 규제는 은행 40%, 보험사 50%가 적용되고 있습니다.

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어떤 이유로든 전세보증금반환대출 해결이 어려운 상황이라면 규제가 적용되지 않는 금융사에서 해결 방법을 찾아야 합니다.

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개인사업자/자영업자는 저축은행 새마을금고 등 2금융권에서 비규제 상품을 찾아볼 수 있으며, 해당 금융권에서 해결이 어려운 사람 및 직장인 무직자 등 개인은 캐피탈 대부업 등 금융권에서 자금을 마련할 수 있습니다.

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LTV DSR DTI 규제는 일괄 적용되지 않지만 각 업체별로 상환능력 심사를 하기 때문에 내 조건으로 이용할 수 있는 곳을 찾는 것이 중요하며, 대부업체의 경우 전문적인 중개 서비스를 이용해 업체별 전세금 반환 대출 추가 이용 조건을 한 번에 비교하는 것이 효율적입니다.

 

 

 

 

 

<3> 완화된 규제 확인 필요

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예전 규제 내용을 기억하는 분들이 종종 문의를 주시는데 지난해 3월 2일 대대적인 주담대 규제 완화가 있었고, 그 중에는 다주택자 주택임대 주택매매사업자의 주담대 규제 완화도 있었습니다.​

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전세금반환 한도는 몇 년 전까지만 해도 물건당 연간 1원까지 가능하다가 최대 2억원으로 한도가 상향되었고, 다주택자 및 임대/매매사업자는 이용이 불가능했었던 적이 있었습니다.

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하지만 작년 3월 2일부터는 다주택자 임대/매매사업자도 전세금 반환대출을 이용할 수 있으며, 한도도 주택구입자금과 동일한 LTV가 적용되고 있어 이전에 비해 많이 완화된 상태입니다.

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그럼에도 불구하고 전세를 끼고 매매를 한 갭투자나 시세 대비 보증금 비율이 높은 경우, 은행 보험사 이용이 어려운 저신용자 연체자 조건의 집중인들은 전세퇴거자금 마련이 쉽지 않을 수 있습니다.

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관련 내용이 정리 된 뉴스(https://www.fnnews.com/news/202303021121168402)를 공유드리니 꼭 확인해보세요.

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<4> 후순위 전세퇴거자금 조건

대부업 후순위 전세퇴거자금대출
대상	아파트 빌라(다세대주택) 오피스텔 단독주택 다가구주택 연립 등 1주택 이상 보유한 사람 법인 개인사업자 직장인 프리랜서 주부 고령자 중 전세세입자/월세세입자 퇴거 시 보증금 반환자금이 필요한 사람
금리	연 7% ~ 20%(이용 한도, 신용점수, 소득, 주택 시세 등 차주의 상환 능력에 따라 차등 적용)
가능 금액	1천만원 ~ 20억원(채권최고액 기준 선순위 ~75%, 후순위 ~85%)
한도	아파트는 KB 시세 기준 ~80% 그 외 주택은 업체별 감정가 기준 ~70%
대출 기간	6개월 ~ 36개월
상환 방법	만기일시상환
취급수수료	없음
필요 서류	등기권리증 주민등록원초본 전입세대열람원 국세 지방세 완납증명서 인감증명서 소득증빙서류(차주의 직업 및 업체 조건에 따라 다름) 차주의 조건에 따라 필요 서류 추가될 수 있음
비고	주택 시세 및 주택 보유수와 무관하게 이용 가능 연체자 개인회생자 다중채무자 저신용자 등 취약계층 이용 가능 온라인/비대면 상담 가능하며, 업체에 따라 당일 실행 가능 전국(투기지역 포함) 어디서든 LTV 무관하게 이용 가능

금융플러스에서 비교할 수 있는 대부업 세입자 전세보증금 반환 후순위 상품은 사업자 직장인 무직자도 이용 가능하며, 업체에 따라서는 다중채무자 저신용자 연체자 등 취약계층도 이용할 수 있습니다.

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<5> 세입자 미동의도 가능

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많은 규제가 완화되었다고는 하지만 여전히 DSR 은 그대로이기 때문에 구입자금 목적은 물론 전세퇴거자금, 생활자금 등 용도로 주담대를 이용하는 것이 쉽지 않은 상황입니다.

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특히 대형 전세금 반환 사고가 끊이지 않고 터지면서 집주인과 세입자 간 분위기도 좋지 않은 상황입니다. 집주인이 월세/전세 준 아파트 빌라 등 주택을 담보로 대출을 받는 경우 은행이나 보험사는 세입자 동의가 필수인데 세입자들이 동의를 꺼려하기 때문입니다. 때문에 당장 생활자금 사업자금이 필요한 집주인들이 세입자 미동의로 자금을 마련하기 위해 2금융권 3금융권의 문을 두드리고 있습니다.

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그렇다면 세입자 동의 없이 자금 마련은 불가능할까요?

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계약서 확정 일자가 있고, 전입세대 열람원의 세대주와 계약자가 동일한 경우라면, 대부업체의 후순위 상품을 이용해 자금을 마련하는 것이 가능합니다. 이미 타 금융권에서 이용한 주담대가 있는 상태에서도, 저신용자도, 규제지역에서도 이용이 가능합니다.

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<6> 후순위 조건 비교는 금융플러스

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대부업 상품은 전세금반환대출은 물론 세입자 미동의 대출도 이용 조건 차이가 매우 큰 편입니다. 동일한 금융 상품이라도 이용 자격 조건과, 한도 금리 차이가 크기 때문에 꼼꼼한 비교는 필수입니다. 또한 금리가 ~20% 까지 적용될 수 있어 매우 높은 만큼 실행 후 부채 관리도 매우 중요합니다.

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최근엔 부동산 시세가 매우 불안정한 상황으로 서울시 강남구 서초구 송파구 용산구 등 규제지역의 고가 아파트들의 전세자금도 크게 하락한 곳이 많습니다. 이에 따라 오히려 세입자에게 돈을 돌려줘야 하는 역전세는 물론, 퇴거자금 한도가 크게 줄어든 곳들이 서울 경기도 등 수도권을 중심으로 급증하고 있습니다.

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이사철을 맞아 세입자 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 임대인이라면, 전세 세입자 있는 집으로 세입자 동의 없이 자금을 마련해야 한다면, 금융플러스 무료 상담으로 정식 등록 된 대부업체들의 정확한 이용 조건 비교와 부채 관리 방법 등을 안전하고 정확하게 확인해보세요.

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